2010年管理与法规:城市房地产开发经营管理条例2

　　第三章　房地产开发建设

　　第十条　确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

　　第十一条　确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　第十二条　房地产开发用地应当以出让方式取得;但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

　　土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

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　　(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

　　(二)城市规划设计条件;

　　(三)基础设施和公共设施的建设要求;

　　(四)基础设施建成后的产权界定;

　　(五)项目拆迁补偿、安置要求。

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　　注：1、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

　　《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，法律、行政法规规定的其他用地主要指特殊用地，包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

　　2、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)规定，今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。

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　　3、原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号《廉租住房保障办法》第十三条规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。

　　4、原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007] 258号) 第七条规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

　　第十三条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

　　注：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发{2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。

　　2009年5月25日，国务院出台了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，该文件规定，“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。

　　注：关于普通商品住房：

　　1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;(2)单套建筑面积在120┫以下;(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　2、目前，各地普通商品住房标准不一，

　　(1)乌鲁木齐规定，普通商品住房标准必须同时满足2个条件：单套住房建筑面积在140平方米以下(含140平方米);实际成交价格低于同级地段住房平均交易价格的1.4倍。

　　(2)常州市的普通商品住房原则上应同时满足;住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下。

　　第十四条　房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

　　第十五条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

　　注：《城市房地产开发经营管理条例》规定以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。

　　(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。

　　(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。

　　(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

　　第十六条　房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

　　房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

　　勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　第十八条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

　　(一)城市规划设计条件的落实情况;

　　(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

　　(三)单项工程的工程质量验收情况;

　　(四)拆迁安置方案的落实情况;

　　(五)物业管理的落实情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　第十九条　房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

　　注：房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。

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