2010年实务基础:市场比较法1

　　市场比较法(market comparison approach,salescomparison approach )

　　市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。转自环球网校edu24ol.com

　　市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

　　选用市场比较法，必须的前提条件是：

　　1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得;

　　2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。

　　市场比较法估价步骤为：

　　1、收集交易实例;

　　2、选取可比实例;

　　3、建立价格可比基础;转自环球网校edu24ol.com

　　4、进行交易情况修正;

　　5、进行交易日期修正;

　　6、进行区域因素修正;

　　7、进行个别因素修正;

　　8、进行容积率和土地使用年期修正;

　　9、求出比准价格;

　　10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。

　　市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：

　　交易实例1→ 修正

　　交易实例2→〓待评估土地 → 待评估土地价格

　　交易实例3→

　　市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.

　　5.2.1 基本公式

　　以市场比较法评估土地价格用以下公式：

　　V=VB×A×B×D×E (13)转自环球网校edu24ol.com

　　式中：V：待估宗地价格;

　　VB：比较实例价格;

　　A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数

　　=正常情况指数/比较实例宗地情况指数

　　B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数

　　D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数转自环球网校edu24ol.com

　　E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

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