物业管理师辅导：影响物业价格的因素

　　影响物业价格的因素

　　影响物业价格的因素多而复杂，通常将它归纳如下：

　　(一)建筑物本身的基本条件

　　建筑物本身的基本条件直接影响着房屋的建筑成本及使用情况;直接影响其效用的发挥，它是评估房地产价格的基本考虑的因素。

　　1?房屋的面积、结构和装修

　　房屋的面积、结构和装修标准不同，其成本就不同，建筑面积、楼地板总面积、建筑高度不同，其建造成本有差异，其价格就有差异。

　　2?建筑物的设计及设备

　　建筑物的设计与设备对建筑物的价格有重大影响。房屋设备系指室内水电、卫生、冷暖气等各种配套设备安装费占工程总造价的15%到20%。

　　房屋的附属设施，如围墙与绿化，对物业估价有一定的影响。

　　3?施工费用和质量

　　施工费用是建设时所支付的土木工程费及其他费用它是构成建筑物价格的重大要素。施工质量会影响建筑物的使用年限与维修费用，在进行房屋估价时必须加以考虑。

　　4?建筑物与其环境配合状况

　　周围的环境应与建筑物相适应，当环境不好，使建筑物不能处于最有效的使用状态，价格就会降低。

　　5?建筑物完损程度

　　房屋完损等级是按结构、装修、设备三个组成部份的各个项目的完好或损坏程度来划分。它是用来检查房屋维修保养情况的一个标准。是决定房屋实际折旧额的重要因素。完好等级越高，物业的价格接近重置价值。

　　6?房屋折旧率

　　房屋折旧率是房屋在使用过程中以年份计算的损耗，与原房屋的耐用年限之比，房屋建成交付使用后，随着时间的推移会产生损耗，房屋的使用时间越长，折旧越大，其折余价值越小。

　　7?位置

　　各种经济活动和生活活动对物业住置有不同要求，位置的优劣直接影响房屋所有者或使用者的经济效益、社会影响和社会满足程度。在一般情况下，接近人们经济活动的核心，要道的通口，行人较多，交通流量较大，有利于商业高度发展的地带，其房产价格必然高昂。商业用房是看繁华程度、临街状态。居住用房是与周围环境状况，安宁程度，交通便利程度有关。工业用房是有利于原料与产品的运输，动力的取得及废料的处理。

　　8?房屋使用情况

　　房屋作营业用房高于非营业性用房。而不同的经营活动带来的经济效益也不相同，如商业用房比工业用房单位面积上创造的利润要大得多，故其价格亦高。

　　(二)自然条件因素

　　自然条件因素一般指下列几种情况：

　　1?地理位置

　　地理位置的差异是级差地租形成的决定因素。房地产坐落的位置不同，价格有较大差异。位置有自然地理位置与社会经济位置之别。社会经济位置随着交通及建设而改变，当其位置由劣变为优时，则价格会上升，相反则价格会下跌。

　　2?地质条件

　　地质条件的优劣，直接关系到地面建筑和地下设施的种类，影响到建造成本和建造的难度。现代城市建设正向高层化发展，它对土地的承载力要求较高。因而地质坚实承载力就大，有利于降低成本和建筑物使用。所以地质与地价成正比关系，即地质条件优越，地价就高。

　　3?地形、地势

　　地形是指同一块土地内的地面起伏状况，地势是本地块与相邻地块的高低关系，特别是邻接道路的高低关系。

　　因地形平坦，起伏、高低的差异而影响房地产开发建设成本或利用价值。一般说来，土地平坦，地价较高，土地高低不平，地价较低。

　　4?土地形状与面积

　　地块的形状往往对土地的实际效用有较大影响。形状不规则的土地，由于不利于土地的有效使用，价格较低。在特殊情况下，面积狭小的土地有特高的价格。因这块土地会减低相邻大面积土地的利用价值，于是相邻土地使用者为求其最佳利用，则可能不惜以高价取得。

　　5?日照

　　日照是否良好以及日照时间的长短与人们生活的舒适及健康状况密切相关，所以它会影响房地产的价格。

　　6?通风、风力、风向

　　风的情况对房地产价格有影响，在一般情况下，时常闹风灾的地方，房地产的价格就低。风向与房地产价格的关系在城市中比较明显，上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。

　　7?温度、湿度、降水量

　　这三者极端过剩或极端贫乏，都不利于生产与生活，降水量与地势因素结合起来，对房地产的价格影响更明显。地势虽然低洼，若降水量不大，则对房地产价格影响不大，反之，地势对房地产价格的影响就大。

　　8?天然周期性灾害

　　天然周期性灾害的地带，土地利用价值极低，甚至不能利用。但若建设了抵制灾害的措施，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐步上涨。

　　9?自然景观

　　自然景观是指房地产周围的物理状态对房地产价格有影响的因素如下：

　　1)噪声

　　工厂、汽车、人群都可能造成噪声。噪声大的地方，房地产价格较低。

　　2)空气污染

　　房地产所处的地区有无难闻的气味，有害物质及粉尘等，对房地产的价格影响很大。

　　3)水污染

　　河流、沟渠、地下水、江湖、海洋等污染情况，对邻近的房地产价格有较大影响。

　　4)视觉

　　房地产周围的物件是否杂乱，如电杆、广告牌、标示牌等树立状态和设计美观，建筑物之间协调，公园、绿化的景观，对房地产价格有影响。

　　5)清洁

　　环境清洁卫生情况，对物业价格亦有影响。

　　(三)社会经济因素

　　社会经济因素主要受以下几方面的影响：

　　1?人口因素

　　人是房地产最终的享用者，所以人口的数量、素质、分布及家庭规模等方面与房地产价格有关。

　　1)人口数量

　　人口数量与房地产价格的关系非常密切。在人口数量因数中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格。一方面人口密度提高有可能刺激商业、服务等行业的发展，从而提高房地产价格，另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低房地产价格。

　　2)人口素质

　　社会文明与文化程度，人民教育与生活水平都会引起房地产价格的变化。人类社会随文明的发达，文化的进步，一切公共设施完善，居住环境力求宽敞舒适，于此足以增加房地产需求，影响房地产价格的趋高。

　　3)家庭规模

　　家庭规模是指某一地区家庭平均人口数。家庭人口数有所变化，将影响居住单位数的变动，随之导致房地产需求变化，从而影响房地产的价格。

　　2?物价、工资及就业水平

　　物价的变动引起货币价值的变动从而波及房地产业，一般来说，生活水准高的地区，房地产价格就会高些。

　　工资及就业水平的高低影响房地产价格的变化。

　　3?公共设施及基础设施

　　公共设施与基础设施的完备程度，对房地产价格影响较大。如深圳市原来只是一个边陲小镇，自建立深圳经济特区后，市政府不断完善公共设施与基础设施，从而使土地效用提高，土地价格上升，而带动房地产价格上升。

　　4?国民经济收入与土地投资

　　国民收入在个人、法人、政府之间分配，其中多数是用于消费的，其余部份才用于投资。由此形成的国民总支出中，有些部份是朝向耐久消费品的房屋投资。所以说经济增长与房地产需求有重要关系，从而影响房地产价格。

　　5?社会经济承受能力

　　房地产价格作为一种现实的市场经济关系，它的高低水平必然要受到价值与社会经济承受能力的双重制约。在房地产商品价值和消费者的实际支付能力大致接近，或实际支付能力大于商品价值的条件下，房地产价格可由市场本身决定。但在消费者对房地产的实际支付能力严重不足的条件下，房地产的价格主要以计划定价为主，计划定价与实际支付能力相应，同时应考虑政府和企业对房地产计划定价实行财政补贴的可能性.

　　(四)政策因素

　　国家政策是影响物业价格的关键因素，房地产政策是否宽松直接影响房地产市场运行，进而影响房地产的价格。

　　1?国家对外开放政策

　　国家改革开放政策吸引大量外商来我国投资办厂，从而增加对房地产商品的需求，活跃房地产市场，从而影响房地产价格。

　　2?财政与金融

　　国家资金的投放，银行资金的宽松与否，放款的状况利息率、通货膨胀率及税收，都会影响房地产交易及价格。

　　3?国家对土地使用的限制及规划

　　规定用途有利于土地的健康协调利用有提高地价的作用。

　　规划会影响房地产远期价格，如规划拟建火车站或修建主干道，兴建多功能购物中心等，则这些建设项目所在地附近，房地产价格会上升。建筑密度和容积率影响土地的利用率，进而影响单位建筑面积上分摊到的地价，最终影响房产和地产的价格。

　　4?国家计划指标

　　国家计划指标，包括建筑设计指标、建筑安装工程等各项经济技术指标，住宅区建设中配套设施指标，开发经营和建筑单位的税收、盈利、计价等构成指标，这些指标是国家计划对房地产商品价格的基本影响因素。

　　(五)政治因素

　　政治因素是指社会政局稳定及有关房地产的产业政策等。由于物业属于不动产，使用期限长，投资额大，人们一旦把资金投资放进去就需较长时间才能回收，政局的稳定直接影响人民置业投资的信心，间接影响物业价格的变化。

　　(六)其它因素

　　1?社会治安情况

　　物业所处的地区，若经常发生小偷、抢劫、强奸、杀人等犯罪案件，则意味着人们的生命财产没有保障，就会造成物业价格低落。

　　2?交通管制

　　交通管制要看管的内容和房地产的使用性质。如住宅区道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行走的安全感，它可以提高物业的价格。

　　3?房地产投机

　　房地产投机对物业价格影响有三种情况：

　　1)引起物业价格上涨;

　　2)引起物业价格下跌;

　　3)起着稳定物业价格的作用。

　　房地产投机具体导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质而定。

　　4?城市化

　　城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求量的不断增加，带动物业价格上涨。

　　5?心理因素

　　心理因素对物业价格的影响是一个不可忽视的因素。影响物业价格的心理因素主要有：

　　1)购买或出售心态;

　　2)欣赏趣味;

　　3)时尚风气;

　　4)接近各家住宅心理;

　　5)讲究门牌号码或土地号码;

　　6)讲究风水;

　　7)价值观的变化。

　　6?国际因素

　　现代社会国际交往频繁，往往一国经济政治文化会影响有关国家和地区。影响房地产价格的主要国际因素有如下几个：

　　1)国际经济情况;

　　2)军事冲突情况;

　　3)政治对立情况;

　　4)国际竞争。

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