物业管理师辅导：市场比较法

　　市场比较法

　　市场比较法是将估价对象房地产与在较近时期内已发生了交易的类似房地产加以对照比较，从已经发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格。

　　采用市场比较法求得的价格通常称为比准价格。

　　(一)市场比较法适用条件

　　1?有足够的市场交易实例

　　估价人员至少要掌握十个以上用于比较的实例。一般来说，估价员收集的实例越多，掌握的资料越充裕，所得评估结果越理想。

　　2?影响因素要相似

　　采用的比较实例与评估对象的各种影响因素要基本相似，其相关性越大，估价结果越理想。

　　3?市场供求关系一致

　　比较对象与评估对象所处市场供求关系应基本一致，具有相同的竞争力。

　　4?能明确表现其自身所具备的条件

　　评估对象与比较对象均能明确表现其自身具备的条件便于评估时逐项比较，衡量其相似程度及差异，确定修正办法。

　　5?资料真实可靠

　　对数据来源进行检验，排除不真实的资料。

　　(二)市场比较法的评估程序

　　1?广泛地搜集交易实例，建立信息资料库

　　1)查阅政府有关部门房地产交易的资料，如定期或不定期公布的房地产市价行情、价格指数、基准地价、重置价格、转让时申报的成交价等。

　　2)查阅报刊上有关物业出售、出租的广告;

　　3)与出租、出售房地产的经办人员洽谈;

　　4)参加交易坐、展示会，了解各类信息、行情;

　　5)同行之间互相提供;

　　6)向当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解。

　　2?选择符合一定条件的交易实例，作比较实例

　　1)与估价物业的用途应相同。

　　2)与估价物业的建造结构应相同。

　　3)与估价物业所处的地区应相同。

　　4)与估价物业的价格类型应相同。

　　5)与估价物业的估价时点应接近。

　　6)该交易实例必须是公开、平等、自愿的、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易。

　　3?对比较实例的成交价格作初步加工，以建立价格比较的基础

　　4?进行交易情况修正

　　5?进行交易日期修正

　　6?进行区域因素修正

　　7?进行个别因素修正

　　8?综合评定与调整，求得评估结果

　　在房地产市场比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，适用范围广的估价方法。

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