相关知识:影响土地产权价格的因素

　　影响土地产权价格的因素

　　地产是土地有形实体及固着在土地实体上不可分离的部分以及附带的各种权益。土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定，而是取决于可以获取的预期土地收益或效用的高低。一般取得什么权利就可以取得相应土地收益或效用，也就具有相应价格水平。土地价格实为土地产权价格的反映。影响土地产权价格的因素很多，也较复杂，但主要受下列因素影响

　　(一)土地产权的二重性

　　土地是由其有形实体与无形产权所构成，实体是产权的载体，实体价格的高低最终取决于产权权能的大小。所以，产权完整的土地实体价格是土地产权价格的基础，任何一个购买土地的买主，不会用高于完整产权的土地价格，去购买目前已设有他项权利的地产。产权完整的土地价格是地产的最高价格，是决定土地产权价格的最基本的因素。影响产权完整的土地价格的因素实质上也是影响土地产权价格的因素。

　　(二)土地制度

　　狭义的土地制度包括土地所有制和使用制等，广义的土地制度还包括土地金融制度、土地财税制度等，直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌，影响着产权细化与重组、产权内涵等，也就决定了土地产权价格本质。

　　(三)产权的种类

　　根据产权的排他性，我国土地产权基本上可以分为所有权、使用权、他项权等三种。我国的土地所有权具有主体的特定性、交易的限制性、权属的稳定性、权能的分离性等特性，是土地产权中最完整、最显要(绝对)的一种;土地使用权是土地所有权派生出来的一项权能，是一种自物权，具有派生性、从属性、直接性、可转让性等特性[1];土地他项权是泛指自物权(土地所有权和土地使用权)以外的各种他物权土地权利，是在他人土地上享有的权利，产权主体是该土地所有权人、使用权人以外的民事主体，依靠于所有权、使用权，又对所有权、使用权有限制作用。另外，土地产权又因所有权性质而异，各种产权又有集体与国有之别。所以，土地实际或法律占有所拥有产权的种类或土地产权的完整性直接决定土地产权价格的高低。

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