我国土地市场和当前住房市场的运行模式

　　我国土地市场和当前住房市场的运行模式$lesson$

　　一、我国土地市场运行模式

　　我国的土地市场目前主要是土地使用权出让和转让市场。

　　(一)土地使用权出让市场又称土地批租市场，是指国家把土地使用权在有偿出让给土地使用者的过程。在这个市场上，土地所有者将土地使用权出让给机关、企业、事业单位或个人。

　　(二)土地使用权转让市场土地使用权在土地使用者之间转让的市场。获得土地使用权的原用地单位若要将土地使用权再转让出去，仅仅局限于原用地者与土地所有者所签订协议规定的期限内。

　　二、我国住房市场的运行模式

　　我国的住房市场是在住房制度改革过程中逐步形成和发展的。

　　我国目前的住房市场是一个管理型市场我国目前的住房市场是一个以租赁市场为主、买卖市场和调换市场为辅的市场

　　市场研究与市场预测

　　房地产市场研究与市场预测是房地产经营管理的基础和依据，也是中介机构、估价机构和估价人员的一项重要工作。因此有必要对市场研究的内容和预测的方法作介绍。

　　一、市场研究市场研究的内容

　　主要包括顾客情况、竞争对手情况、政策限制、经济形势，及企业优势和逆势等方面。

　　(一)应该了解的信息资料

　　1.人口

　　2.收入

　　3.市场潜在需要量

　　4.了解谁是主要购买者

　　5.谁是忠实的购买者

　　6.谁是购买的决策者

　　7.竞争者以及市场占有率

　　8.市场价格行情及变化趋势

　　9.国家有关经济政策、指令、计划及法律

　　(二)进行市场研究的步骤

　　二、市场预测

　　(一)分析测定法是对预测目标的性质分析，以及可能估计到的发展程度，包括用已知现象来确定概念，判断其未来的发展，也包括某些的未来概念。

　　1.老师会议调查预测是预测者召开有关房地产老师会议进行集体判断预测的一种方法。

　　2.特尔斐法是国外一种比较流行的方法。它也是部分调查，只是其调查对象是与研究课题有关的老师、学者。由于老师在与研究课题有关的领域有较多的研究和思考，因此通过老师调查，收集老师们的意见、态度，可以获得所研究的事物的状况和发展趋势等方面的资料。

　　(二)市场调查预测法

　　1.市场调查内容

　　2.市场调查方法

　　3.市场调查分析

　　(三)定量调查预测法

　　1.经济周期曲线

　　2.平均数法

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