2012年物业管理师考试基本制度与政策复习方法19

　　1.商品房预售的条件(三证两金)：1，己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2，持有建设工程规划许可证;3，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期;4，开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》$lesson$

　　2.商品房预售管理程序

　　1，房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售;2。记地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：商品房预售许可申请表;开发企业《营业执照》和资质证书;土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分屋平面图;3。经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号;4。房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设;5。商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原因，商品记预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　★★★商品房现售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　商品房现售的条件：1。现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;2。取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;3。持有建设工程规划许可证和施工许可证;4。己通过竣工验收;5。拆迁安置己经落实;6。供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者己确定施工进度和交付日期;7。物业管理方案己经落实。

　　★商品房销售原则：

　　1.商品住宅按套销售，不得分割拆零销售;2。商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议;3。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房现行销售给他人;4。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销假售未竣工商品房;5。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。同时，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

　　★★★商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1。当事人名称或者姓名和住所;2。商品房基本状况;3。商品房的销售方式;4。商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;5。交付使用条件及日期;6。装饰、设备标准承诺;7。供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺的有关权益、责任;8。公共配套建筑的产权归属;9。面积差异的处理方式;10。办理产权登记有关事宜;11。解决争议的方法;12。违约责任;13。双方约定的其他事项。

　　★商品房销售价格与计价方式：商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价;商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

　　★销售代理规则：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同;应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书;受托房地产中介服务机构不得收取佣金以外的其他费用。

　　★协助购房人办理产权证书：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

　　★商品房销售中的设计变更争议：房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人;买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复;房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

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