2014物业管理师考试：管理实务复习讲义精解（3）

　　(六)公司章程

　　物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：

　　(1)总则，包括公司名称和地址等;

　　(2)企业的经营范围;

　　(3)公司注册资本;

　　(4)股东的姓名或名称;

　　(5)股东的权利和义务;

　　(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件;

　　(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则;

　　(8)公司的法定代表;

　　(9)公司解散事由和清算办法;

　　(10)职工录用方式、待遇、管理方法;

　　(11)企业的各种规章制度。

　　物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。

　　五、物业管理企业的资质审批及管理

　　(一)物业管理企业的资质条件(注意：谁审批、谁颁发、谁管理)

　　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件

　　如下：

　　1.一级资质

　　(1)注册资本为人民币500万元以上。

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　1)多层住宅200万m2;

　　2)高层住宅100万m2;

　　3)独立式住宅(别墅)15万m2;

　　4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　2.二级资质

　　(1)注册资本为人民币300万元以上。

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　1)多层住宅100万m2;

　　2)高层住宅50万m2;

　　3)独立式住宅(别墅)8万m2;

　　4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　注：计算基数如何算

　　计算时，将资质规定中的分类面积数放在分母，将企业的该类物业实际管理面积数量作为分子，然后加和。

　　例：有一家企业想申报一级资质，管理多层住宅60万m2;管理高层住宅80万m2;管理工业厂房80万m2。

　　计算：(60/200+80/100+80/50)×100%=(0.3+0.8+1.6)×100%=270%

　　因此，该企业在这一项上，符合一级企业资质申报要求。

　　3.三级资质

　　(1)注册资本为人民币50万元以上。

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　(4)有委托的物业管理项目。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　表1-1物业管理企业资质等级比较

　　资质等级注册资本(万元)从事物业管类型(种类)物业管理面积要求(万平方米)企业管理制度和标准;企业信用档案系统企业经营业绩要求专业管理人员(人数)

　　其中，中级以上职称管理人员对财务、工程人员持有中级职称要求

　　一级资质≥500≥2本档计算基数之和的100%有要求优良业绩≥30≥20有

　　二级资质≥300≥2本档计算基数之和的100%有要求良好业绩≥20≥10有

　　三级资质≥50≥1无要求有要求无要求≥10≥5有

　　(二)在申请资质时需提供的资料

　　新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：

　　(1)营业执照;

　　(2)企业章程;

　　(3)验资证明;

　　(4)企业法定代表人的身份证明;

　　(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

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