2014物业管理师《物业经营管理》考点:物业经营管理概述

　　物业经营管理概述

　　1、物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。P1

　　2、物业管理又称资产管理，为满足业主目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。P1

　　3、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。P1

　　4、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等可通常出租，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要载体(特征)。P2

　　5、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。P2

　　写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

　　6、零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。P3

　　7、零售商业物业的一分类依据：(1)建筑规模(2)经营商品(3)商业辐射区域的范围 P3

　　8、零售商业物业分为六种类型1)区域购物中心2)市级购物中心3)地区购物商场4)居住区商场5)邻里服务性商店6)特色商店P3-4

　　区域购物中心：面积10万平米以上，有效半径200公里

　　市级购物中心：3万， 30万人， 5亿。

　　地区购物商场：1至3万，30万，5亿。

　　居住区商场：3000―10000，1―5万，3000―10000万无

　　邻里服务性商店：3000平米以下， 1万人以下，3000万元以下

　　除了上述区分零售商业物业的方法人们还常从另一个角度来区分不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，(一)是只经营零售业的独立的建筑或建筑群，(二)是某综合用途物业内的一部分P5

　　9、出租型别墅或公寓P5

　　(1)别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、郑排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅。甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅和别墅是分开的。

　　(2)公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。

　　10、工业物业：必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。

　　11、酒店和休闲娱乐设施是为了人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。传统上，这类物业的经营管理活动属于酒店管理行业，但因为许多这类物业是由房地产开发企业投资建设，其经营活动也与房地产行业密切相关。P6

　　12、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。

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