2014年土地估价师《理论与方法》复习资料：区位理论在土地估价中的作用

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　　区位理论在土地估价中的作用

　　1、 区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。

　　2、 区位理论在土地估价中的作用：

　　(1) 区位是决定城市土地利用价值的重要因素;

　　(2) 区位是衡量地租、地价的主要标尺。

　　3、 自然因素：影响土地区位的重要因素之一

　　(1) 地形坡度;

　　(2) 土地承载力

　　(3) 地质构造

　　(4) 洪水淹没及排水状况

　　(5) 城市的自然景观

　　(6) 公园与绿地

　　(7) 环境质量

　　4、 行政因素：城镇规划。

　　农业区位论

　　1、农业区创始人：德国，冯•杜能

　　2、著作：《孤立国对农业和国民经济之关系》

　　3、杜能“孤立国”理论的前提：

　　(1)在孤立国中只有一个城市，且位于其中心，其他都是农村和农业土地。

　　(2)没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。

　　(3)是一天然均质的大平原，位地中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物生长。

　　(4)农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。

　　(5)农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系，调整他们的经营品种。

　　4、杜能农业区位的主要内容：

　　(1)杜能区位理论的基本经济分析。农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和;而运输费用又决定着农产品的总生产成本。最大利润=农产品的市场价格―农业生产成本―农产品从产地运到市场的费用。杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点：就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。

　　(2)杜能圈：第一圈为自由农作区，距市场最近，生产易腐难运的农产品;第二圈为林业区;第三圈是谷物轮作区;第四圈是草田轮作区;第五圈为三圃(1/3黑麦、1/3燕麦、1/3休闲)农作制区;第六圈为放牧区。