2013年高级经济师考试资料辅导:用益物权制度

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　　用益物权制度

　　一、用益物权的基本理论

　　1.用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

　　2.用益物权包括：(1)土地承包经营权;(2)建设用地使用权;(3)宅基地使用权;(4)地役权;(5)准物权。具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。

　　【解释】用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重物的使用价值，并以对物的占有为前提;用益物权除地役权外，均为主物权;用益物权主要以不动产为客体，是直接支配他人的物的权利。

　　二、承包经营权

　　1.《物权法》规定，土地承包经营权自土地承包权合同生效时设立。承包经营权的期限因为内容的不同而有不同：耕地的承包期为30年;草地的承包期为30年至50年;林地的承包期为30年至70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　2.在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

　　三、建设用地使用权

　　(一)建设用地使用权的概念及范围

　　建设用地使用权，是指民事主体对国家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　(二)建设用地使用权的取得

　　建设用地使用权的取得方式有出让、划拨等方式。凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　建设用地使用权取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。

　　(三)建设用地使用权的流转

　　权利人取得建设用地的使用权后，除法律另有规定的以外，有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。

　　根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　四、地役权

　　(一)地役权的概念及属性

　　1.地役权，是指不动产权利人(包括土地所有人、地上权人以及土地的承租人)，为了自己利用不动产的方便或者不动产利用价值的提高，通过约定得以利用他人不动产的权利。

　　2.地役权具有从属性。具体表现为两个方面：(1)地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。(2)地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离，作为其他权利的标的。以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　3.地役权的不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。

　　4.根据《物权法》规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　(二)地役权与其他用益物权的关系

　　根据《物权法》规定，地役权与其他用益物权之间的平衡采取下列方式：

　　1.土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

　　2.土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　3.以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　(三)地役权的效力

　　1.地役权人有利用供役地及从事必要附属行为的权利。

　　2.地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　3.地役权的消灭。如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。

　　(四)地役权与相邻关系的区别

　　1.相邻关系实质上是相邻不动产所有人或使用人行使权利的延伸或限制，故相邻权不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权。而地役权是一种物权，它是归属于需役地人的一种用益物权。

　　2.两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，不需要登记程序。地役权通常是由当事人各方通过合同约定设立，没有经过登记程序，不能对抗善意第三人。

　　3.两者提供便利的内容不同。地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。而相邻关系则是为了达到使用的最低标准。

　　4.相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。虽然地役权多发生相邻的不动产间，但也可以发生在不相邻的不动产间。

　　【举例】

　　某住宅小区有若干栋住房，甲、乙两夫妻购得小区中第一栋的1#号房，丙、丁两夫妻购得与1#房相连的2#号房，在该栋房正前方有一块空地属于A公司所有。为了保证该栋住房的采光等，该栋住房的业主与A公司达成协议，A公司在十年内不建造超过十米的建筑物。则：(1)甲、乙两夫妻等业主对他们所购买房屋的所有权及小区内有关共有部分如过道、小区内的绿地、公共停车位，以及对小区有关共有部分的共同管理权如选举业主委员会成员等，为业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权有三方面组成：第一，甲、乙两夫妻等业主对他们所购买房屋的所有权，即专有部分的所有权;第二，小区的业主对小区的道路、小区内的绿地、公共停车位、自己所购买房屋所在单元内的过道、楼梯等，享有共有权，即共有部分的共有权;第三，业主对共有部分有成员权。(2)甲乙两夫妻、丙丁两夫妻对他们所购房屋的专有部分的所有权，因为是夫妻两人共同享有所有权，故为共有关系，属于共同共有。(3)甲乙的住房与丙丁的住房相连，因此他们两家之前形成相邻关系。他们在使用自己的住房时，必须按相邻关系的法律规定处理，比如不能在自己家的房内产生噪音，影响邻居的正确生活。(4)小区业主与A公司达成协议，A公司在十年内不在其空地上建造超过十米的建筑物，形成地役权。

　　需要注意的是，小区与A公司之间根据协议形成地役权。但小区与A公司之间本身还存在相邻关系，这种相邻关系的处理直接根据法律规定，不需要双方达成协议。比如，A公司根据约定不建造超过十米的建筑物，此为根据地役权合同履行义务。但A公司在此空地上堆放易燃物和爆炸物，则违反了相邻关系的法律规定。