2013年高级经济师考试资料辅导:担保物权制度之留置

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　　留置

　　1、留置权的特征。

　　(1)留置权属于担保物权。

　　(2)留置权属于法定的担保物权。留置权只有在符合法律规定的条件时产生，并非依当事人约定产生。但当事人可以通过合同约定排除留置权的适用。

　　2、留置权的成立条件。

　　(1)债权人占有债务人的动产。原则上动产应当属于债务人所有，但根据《物权法》的规定，留置权也可以善意取得，即如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。

　　(2)占有的动产与债权属于同一法律关系，但法律另有规定的以外。《物权法》规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。从《物权法》的规定来看，我国留置权的适用范围大大扩大，一方面不再局限于特定的合同关系，其他的债权债务关系，如不当得利、无因管理等法律关系也可以产生留置权。另一方面，对于企业之间的留置权的行使，可以不以同一债权债务关系为要件

　　(3)债权已届清偿期且债务人未按规定期限履行义务。

　　3、留置权的效力。

　　留置权的效力分两个层次：

　　(1)留置标的物。债权人在其债权没有得到清偿，有权留置债务人的财产，并给债务人确定一个履行期限。根据《物权法》的规定，该履行期限应当为两个月以上。

　　(2)优先受偿。即债务人超过规定的期限仍不履行其债务时，留置权人可依法以留置物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。

　　(3)同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

　　【案例】

　　房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。

　　要求：

　　根据《物权法》、《合同法》的规定，分别回答下列问题：

　　(1)甲、乙之间的买卖合同是否有效?并说明理由。

　　(2)如果房屋未被焚毁，丙是否有权要求乙搬离房屋?并说明理由。

　　(3)丙是否应当承担房屋意外焚毁的风险?并说明理由。

　　(4)甲、丁之间买卖合同的效力如何界定?

　　【答案】

　　(1)甲、乙之间的买卖合同有效。根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。在本题中，尽管乙未办理产权变更登记，但不影响甲、乙之间买卖合同的效力。

　　(2)丙有权要求乙搬离房屋。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本题中，尽管甲、乙之间的买卖合同有效且乙已经取得房屋的占有，但由于未办理产权变更登记，乙尚未取得房屋的所有权。而丙已经办理了产权变更登记，丙依法取得房屋的所有权，因此，丙有权要求乙搬离房屋。

　　(3)丙不应承担房屋意外焚毁的风险。根据《合同法》的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。在本题中，由于甲没有向丙交付房屋，因此，丙不应承担房屋意外焚毁的风险。

　　(4)①甲、丁之间的买卖合同属于效力待定合同。根据《合同法》的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本题中，甲与丙之间的买卖合同合法有效，且办理了产权变更登记，丙已经依法取得房屋的所有权。因此，甲与丁订立买卖合同时，甲不具有处分权，甲、丁之间的买卖合同属于效力待定合同。②丁可以申请人民法院撤销该合同。根据《合同法》的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属于可撤销合同。在本题中，甲在与丁订立合同时隐瞒了自己没有房屋所有权的事实，构成欺诈，丁可以申请人民法院撤销该合同。如果合同被撤销，丁可以要求甲承担缔约过失责任(因合同被撤销，给丁造成损失的，丁可以要求甲赔偿损失)。