2013年物业管理师《经营管理》考点精萃:第十一章

　　第十一章 零售商业物业经营管理

　　第一节 零售商业物业及其分类

　　1、零售商业物业又称为商业地产 (单选P329)

　　零售商业物业的发展简史

　　(一)国外零售商业物业的发展

　　美国管理学家彼得?德鲁克认为，百货商店最早于公元1600年左右产生在日本。日本三井家族的第一个成员在东京创办世界上第一家百货商店。但是，西方学者普遍认为百货商店最早在1852年产生于法国，当时在法国首都巴黎，有一位名叫A?布西哥的人，开办了一座“邦?马尔谢”(Bonmarche)商店，这是世界商业史上第一个实行新经营方法的百货商店。

　　而最早的现代购物中心(ShoppingCenter)建成于美国。

　　(二)国内零售商业的发展

　　我国政府兴建的第一座百货商店是北京市百货大楼，它建成于1955年9月。

　　2、零售商业物业经营管理的内容：(1)招商及承租户组合 (2)零售技术 (3)物业维护(4)营销(5)保险及风险管理(6)财务管理 (多选P331)

　　3、零售技术：(1)商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及需求(2)选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定(3)商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量(4)橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换(5)商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。 (多选P331)

　　4、零售商业物业经营管理的类型 (单选P332)

　　按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。

　　5、策略与运行管理 (单选P332)

　　策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容 从管理层面上来看，策略与运行管理是零售商业物业经营管理的更高层次

　　6、现场管理 (1)按管理组织形式不同分类“门里门外”的做法，即门里小物业，门外大物业。

　　(2)按专业和分包形式的不同进行分类 将关键专业和费用开支大的专业(例如消防工程和安全监控等)留给自己负责，而将一些简单、劳动密度大和费用可控制的专业(例如保洁和保安警卫等)对外实施分包。

　　第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理

　　1、选址与规划(1)市场容量(2)进出交通(3)地点显著(4)规模大小(5)内部设施的因素

　　2、经营与运作 (多选P335)

　　零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效理论

　　1、中心地理论。消费者在购物活动中也是要追求效用最大化的，通常在一次购物中会购买多种不同的商品，这样可以节约购物成本。2、同类零售店聚集理论，这是因为消费者除了考虑价格以外，还注重商品的质量，特色，品牌，销售方式等多个非价格因素。3、需求的外部效应理论，它是指消费者被零售商业物业中知名度高，信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象。4、上述理论的若干应用(三方面)：租户组合就实现多样化，引入主力店以带来大量客流，空间安排实现相互促进效应。

　　第三节 零售商业物业的租赁管理(多选P337)

　　1、.制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。

　　租赁管理：1、租户选择包括声誉，财务能力，租户组合与位置分配，租户需要的服务。2、租金确定与调整。基础租金 ，基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入;百分比租金，零售商业物业。3、代收代缴费用和净租约4、租金的调整，《合同法》规定最长20年。对于主要租户一般每5年调整一资历次要租户可每年调整一次。

　　4、代收代缴费用和净租约(1)租户仅按比例分摊与物业有关的税项(2)租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费(3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用 (多选P341)

　　5、租金的调整： 由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定， 租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定，对于主要租户一般每5年调整一次。次要租户可每年调整一次 (单选P342)

　　租约制定

　　1、关于每一独立承租单元的用途。

　　2.限制经营内容相似的租户。

　　3.限制租户在一定地域范围内重复设店。

　　4.营业时间。

　　5.公用面积的维护。

　　6.广告、标志和图形。

　　7.折让优惠。

　　8.其他条款。

　　第四节 零售商业物业的现场管理.

　　1、策略与计划 (多选P344)

　　零售商业物业的现场管理是否成功，有多个方面的影响因素。其中，正确的营管理策略、有针对性管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面.在这三个方面的工作中，策略是基础;计划是前提，费用是根本

　　2、现场管理策略

　　经营策略：经营策略主要包括： (1)树立品牌形象(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟(3)必要的经济回报。(多选P345)

　　管理策略

　　(1)管理模式，即物业管理企业采用什么样的模式对项目进行管理

　　(2)管理承诺，即物业管理企业对委托方进行哪些承诺，关键是内容和深度。

　　(3)管理期限。管理年限并非越长越好

　　3、现场管理计划 1.机构设置;2.费用测算;3.零售商业物业的特色服务内容;4.工作流程;5.规章制度

　　五部分。(多选P345)

　　4、管理目标 现场管理的目标是为租户的经营活动提供安全、有序和舒适的场所，为实现租户的经营目标和整个物业的收益目标而服务。在具体实践中可将其具体化为“六统一”，即统一的店面管理、统一的店面形象管理、统一的员工管理、统一的安全管理、统一的承接租赁管理、统一的物价质检管理。(单选和多选P350)

　　查看更多：物业管理师课程 物管师课程辅导报名 在职硕士课程

　　编辑推荐：

　　2013年物业管理师高效通关套餐，考不过免费重学

　　2013年注册物业管理师VIP套餐，考不过免费重学

　　2013年物业管理师考试报名时间汇总

　　2013年物业管理师考试备考资料汇总

　　2013年物业管理师考试模拟试题汇总