2013年物业管理师《经营管理》考点精萃:第九章

　　第九章 财务管理与绩效评价

　　1、财务管理对象：(1) 财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。企业财务管理是指企业财务活动和财务关系实施的管理(2) 企业财务活动是指：资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、回收和分配五个相互依存、互相制约环节。P243

　　2、企业财务关系：(1)企业同其所有者之间的财务关系(2)企业同其债权人之间的财务关系(3)企业同其债务人之间的财务关系(4)企业内部各单位之间的财务关系(5)企业同职工之间的财务关系(6)企业同国家机关之间的财务关系P244

　　3、财务管理总体目标：(1).利润最大化(2).资本利润率最大化或每股利润最大化(3)企业价值最大化或股东财富最大化P245

　　4、财务管理具体目标：是指企业各项财务活动中在贯穿财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理具体内容。P246

　　5、财务管理的具体目标：(1)筹资管理目标：是指满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金(或较多的资金)(2)投资管理目标：是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多(或较多)的投资收益，也就是去的投资效益的最大化。(3)利润分配管理目标P247

　　财务管理内容：1、筹资决策。包括如下内容：预测企业资金需要的数量，确定筹资规模和筹资时机，确定筹集资金的来源与比例，研究或评价最佳的筹资方式，确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构，研究资本结构的弹性及调整方法。2、投资决策主要内容：研究企业的投资环境，研判是否适合投资，预测投资规模和投资时机，确定投资结构，评价投资方案的风险与收益，选择符合财务管理目标的最佳投资方案。物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间接投资两种。3、利润分配决策。最好的利润分配政策是使企业价值最大化或股东财富最大化的政策。应考虑因素有利润分配与留存利润的关系;利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、各种资金及其成本、股东对当期收入和未来收入的相对偏好等;利润分配的时间和方式;股票股息及股票回购问题。P250

　　8、物业管理决策主要包括：研究企业的投资环境，研判是否适合投资;预测投资规模和投资时机;确定投资结构;评价投资方案的风险与收益。(多选)P249

　　10、财务管理的手段：逐步实现企业理财手段与方法以网络财务为主，并将网络财务融入到企业资源规划(ERP)系统中。(单选)P251

　　网络财务是以互联网，内部网，电子商务为背景的在线理财活动。企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。会计报表是会计核算的最终产品，是物业管理企业向其信息使用者提供财务信息的基本形式。通常由主表和附表组成。主表包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。前三张是基本财务报表。

　　11、网络财务的优势：(1)远程处理(2)实现财务与业务的一体化(3)电子单据和电子货币将得到普遍使用，不仅可及大地提高结算效率还降低了企业资金成本。P251

　　财务报表包括会计报表和文字报告两部分。(多选)P252

　　会计报表又称为财务报表，是会计核酸的最终产品，是物业管理企业向其信息使用者提供财务信息的基本形式。会计报表由主表和附表组成。(多选)P252

　　14、主表包括：自唱负债表、利润表、现金流量表和成本报表，前三张报表时企业的基本财务报表。

　　15、资产负债表揭示的财务信息主要有三个方面：包括资产总额、结构和分布情况。P253

　　16、(1)企业拥有并可利用的经济资源，包括资产总额、结构和分布情况。2)揭示了企业负债的水平与构成等。3)表明了企业所有者权益的多少、构成状况等4)有助于揭示企业财务状况的变动信息。P253

　　17、利润表了解相关内容：1)一定时期企业的盈亏状况2)企业盈亏的原因及构成3)有助于评估企业的获利能力。P253

　　18、现金流量表了解相关内容：1.企业现金的来源和去向2.企业仙剑流量的构成P253

　　19、附表包括两类：《企业会计制度》另一类是企业内部管理需要的。P254

　　20、企业会计制度规定必须编制和报送的附表是：资产负债表附表和利润负债表P254

　　21、文字报告部分包括会计报表附注和财务情况说明书P255

　　22、会计报表附注：重要资产转让及其出售情况;企业合并、分立的说明;会计报表中重要项目的明细资料;合并会计报表的说明;有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。P255

　　23、财务状况说明书包括：1).企业生产经营的基本状况2.)利润能实现和分配情况3.)资金增减和周转情况4).对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。P256

　　24、财务报告分析特征：第一。拓展性 第二、判断性 第三、依耐性 P257

　　二)财务报告分析的主要形式

　　1.内部分析与外部分析p257

　　2.全面分析与专题分析p258

　　3.财务报表分析与内部报表分析

　　4.趋势分析、现状分析、潜力分析

　　三、财务报告分析的主要方法(略)

　　(一)比率分析法

　　(二)比较分析法

　　四、财务报告分析的一般过程(略)

　　(一)财务报告分析准备阶段

　　(二)财务报告分析实施阶段

　　(三)财务报告分析报告阶段

　　27、比例分析法包括：相关指标比例分析法、构成比率分析法以及效率比率分析法P259

　　28、比较分析法比较标准：本期实施与预定目标、计划或定额比较;本期实施与上年同期实际，本年实际与上年实际或历史最好水平比较，以及若干期的历史资料比较;本企业是假与国内外先进水平比较以及本企业实际与评价标准值金相比较。评价标准值是权威机构根据大量数据资料进行测算而得出的客观、公正、科学的价值，是一个比较理想的评价标尺。P250

　　29、物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营挂历资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的总和的活动。P263

　　物业管理绩效评价的意义

　　第一，对物业管理企业而言，绩效评价对于企业总结管理经验、找出经营管理中的问题及其原因，为建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式，制定有效的财务计划、科学决策、改进管理、指导工作和提高绩效提供直接的帮助。

　　第二，对企业所有者而言，由两权分离带来的委托人与代理人之间利益目标的不一致性和信息的不对称性，使企业绩效评价的实施有了必要的逻辑基础和前提。通过对物业管理企业绩效的评价，企业所有权人可以科学全面地考核经营者的业绩，从而能有效降低代理成本。

　　第三，对政府而言，物业管理绩效评价也为各有关部门对物业管理企业实施间接管理、加强宏观调控、制定经济政策和考核企业经营管理者的业绩提供了科学的依据。

　　30、物业管理绩效评价的类型分为：例行评价和特定评价。P264

　　31、物业管理绩效评价的类型：1、政府评价2、社会评价 3、企业集团内部评价4、企业自我诊断评价 5、物业资产管理项目评价P264

　　物业管理绩效：包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。物业管理企业绩效是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力，资产运营水平，偿债能力和后续发展能力等方面。

　　32、物业管理绩效评价三个基本要素：评价指标 、评价标准和评价方法，这是评价活动开展的重要条件。P265

　　33、物业管理绩效评价指标体系有基本指标(最重要，最基础，概括性强，是核心)、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成，基本与修正指标是定量指标，评议指标是定性指标(多选)

　　(五)物业管理绩效评价的基本指标：评价物业管理绩效的最重要、最基本指标。P266

　　物业管理绩效评价的指标体系

　　1.财务效益状况指标： (1)净资产收益率;(2)总资产报酬率;(3)财务内部收益率

　　2.资产营运状况指标：(4)总资产周转率;(5)流动资产周转率;

　　3.偿债能力状况指标：(6)资产负债率;(7)利息保障倍数

　　4.发展能力状况指标：(8)营业增长率;(9)资本积累率

　　(二)物业管理绩效评价修正指标

　　1.财务效益状况修正指标：(1)主营业务利润率;(2)盈余现金保障倍数;(3)成本费用利润率

　　2.资产营运状况修正指标：(4)应收账款周转率;(5)不良资产比率;(6)资产损失比率

　　3.偿债能力状况修正指标：(7)流动比率;(8)速动比率;(9)现金流动负债比率;(10)长期资产适合率;(11)经营亏损挂账比率

　　4.发展能力状况修正指标：(12)总资产增长率;(13)三年利润平均增长率;(14)三年资本平均增长率

　　(三)物业管理绩效评价评议指标

　　1.经营者基本素质;2.服务满意度;3.基础管理水平;4.在岗员工素质状况;5.服务硬环境;6.发展创新能力;7.经营发展策略;8.综合社会贡献

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