2013年物业管理师考试基本制度与政策重点2

　　★ 物业管理的产生与发展

　　1.物业管理起源于19世纪60年代的英国，主要人物“奥克维娅?希尔女士”，后来英国成立非盈利性行业组织―皇家特许屋宇经理学会。

　　19世纪末20世纪初，美国出现了专业化的物业管理机构。

　　2.我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：投资由国家和国有企业统包;分配采取实物分配;消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

　　3.1978年我国房地产领域的三项改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革。

　　4.1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成立，但是他只是按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的方式并未市场化。

　　5.1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》;建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》

　　6.1995年，青岛，建设部主持召开了全国第一次物业管理工作会议;1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议;1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招标制度和经验，这次会议主要解决了物业管理市场问题。

　　7.2000年中国物业管理协会成立。

　　★★物业管理在社会经济中的地位与作用

　　1. 实施物业管理有利于促进经济增长。居住消费本身包含众多的消费环节：购房消费支出;家庭装饰装修、家具家电等消费支出;使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出;房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出，其中后三类消费支出要大大超出购房支出。

　　2. 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。

　　3. 实施物业管理有利于增加就业。

　　4. 实施物业管理有利于维护社区稳定。

　　5. 实施物业管理有利于推动房地产为的良性发展。

　　★在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式,需要政府发挥应有的作用;

　　2.物业管理是我国城市管理的重要组成部分,物业管理的水平直接关系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要职能,从城市管理职能角度考虑,政府必须对物业管理进行适度干预;

　　3.普通商品房、以济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。

　　★我国物业管理以条例为分水岭，分为条例颁布前后两个阶段。

　　(一)条例颁布前的物业管理制度建设

　　1.条例颁布前的物业管理制度建设的特点：借鉴性、过渡性、针对性

　　2.1994年3月23日建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向;是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

　　3.建设部1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》;1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》;2005年5月建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》及其附件。

　　4.1996年建设部下发《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》

　　5.1996年建设部和国家计委联合下发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，己被2003年的《物业服务收费管理办法》取代

　　6.1998年财政部颁布了《物业管理企业财务管理规定》

　　7.1998年11月建设部财政部印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

　　8.1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，己被2004年3月《物业管理企业资质管理办法》取代

　　9.2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》(110号令)是物业管理企业提供装饰装修管理服务的法规依据，对规范装饰装修行为起到了重要作用。

　　(二)条例颁布后的物业管理制度建设。

　　1.条例颁布后的物业管理制度建设的特点：配套性、经验性、操作性

　　2.2003年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期

　　3.2003年6月建设部发布《业主大会规程》

　　4.2003年9月建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

　　5.2003年11月国家发改委、建设部发布《物业服务收费管理办法》

　　6.2004年1月中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》

　　7.2004年3月建设部发布《物业管理企业资质管理办法》

　　8.2004年7月国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》

　　9.2004年9月建设部发布《业主临时公约(示范文本)》和《前期物业服务合同(示范文本)》

　　10.2005年11月人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》

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