2013年物业管理师考试基本制度与政策重点9

　　★★★业主大会活动规则：

　　1.业主大会会议：定期会议和临时会议，都由业主委员会组织召开。

　　临时会议召开的条件：20%以上业主提议召开业主大会临时会议;发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主委员会应当在召开业主大会会议15日前在物业管理区域内公告。

　　2.业主代理人和业主代表人：业主只能委托代理人代理事项、不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选;业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见;业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。

　　3.业主大会决定事项的表决效力：一般决定，实行简单多数表决原则，经与会业主所持投票权1/2以上通过;重大事项实行特别多数表决原则，经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会不符合上述两项规则的表决事项，均属无效。

　　★业主委员会。条例明确定位为业主大会的执行机构

　　★★业主委员会的职责：

　　1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。除首次业主大会会议处，业主委员会是业主大会会议的法定召集人，定期会议和临时会议均由业主委员会筹备和召开。

　　2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

　　3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

　　4.监督业主公约的实施。

　　5.业主大会赋予的其他职责。

　　★★业主委员会的备案(告知备案)自选举产生业主委员会之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，内容一般包括：业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等。

　　★★业主委员会委员的资格条件：

　　1. 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　2. 遵守国家有关法律、法规;

　　3. 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;

　　4. 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　5. 具有一定组织能力;

　　6. 具备必要的工作时间。

　　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议。推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。业主委员会主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。

　　★业主委员会委员的资格终止：因物业转让、灭失等原因不再是业主的;无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;因疾病等原因丧失履行职责能力的;有犯罪行为的;以书面形式向业主大会提出辞呈的;拒不履行业主义务的;其他原因不宜再担任业主委员会委员的。

　　★业主委员会会议

　　业主委员会应当定期召开业主委员会会议，遇有特殊情况，经1/3以上的业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议;无论定期会议还是临时会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意;业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　★业主委员会改选与变更

　　1.业主委员会的改选。业主委员会应当在任期满2个月前进行业换届选举，逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作，业主委员会换届选举后，原业委会应在任期届满之日起10日内做好交接手续。

　　2.业主委员会委员的变更。经业主委员会或者20%以上业主提议，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　★业主委员会的工作经费。由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

　　★★业主大会的限制性规定。禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动;业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定的行为，因违法而失去正当性。

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