物业管理师经营管理讲义:购买投资和运营费用分析

　　购买投资和运营费用分析

　　(一)购买投资与资金筹措

　　1.MGM中心公寓楼的购买投资

　　(1)购买价格：40000m2×1600美元/m2=6400万美元;

　　(2)代理费用：6400万美元×2%=128万美元;

　　(3)契税：6400万美元×3%=192万美元;

　　(4)手续费：6400万美元×1%=64万美元;

　　(5)印花税、律师费、评估费等其他费用：6400万美元×1.5%=96万美元;因此，MGM中心公寓楼的购买总投资为：6816万美元。

　　2.MGM中心公寓楼购买投资的资金筹措

　　B公司购买MGM中心公寓楼后，将专门成立一个物业投资公司，该物业投资公司的注册资金一般要求达到投资总额的30%左右。因此，假设投资者的购买总投资中有35%即2385.6万美元为资本金，其余65%即4430.4万美元为金融机构提供的15年期商业用房抵押贷款，抵押贷款年利率为12%。假设该抵押贷款的本息在15年内于每年用所得税前的净运营收益等额偿还。

　　(二)MGM中心公寓楼出租过程中的运营费用分析

　　1.出租经营过程中的费用

　　本公寓物业出租过程中，建议采用“净租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物业管理费用和建筑物维护维修费用，物业管理公司所提供的保安、清洁和维护维修服务不再另行向租户收费，设备和公共空间的更新改造投资包括在建筑物维护维修费用内。但一些运营费用如水、电、煤气、热力等资源的使用费，可由公寓内的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司代收代缴，因为这种代收代缴的方式目前很受租客欢迎。物业管理费和建筑物维护维修费均为毛租金收入的5%。

　　此外，从毛租金收入中还需支付保险费、市场推广与宣传费用和零星税费(如土地使用税等)，这些费用一般占毛租金收入的1.5%。

　　2.出租经营过程中应缴纳的税费

　　公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有三项，即：

　　(1)营业税、城市维护建设税及教育费附加：毛租金收入的5.5%;

　　(2)房产税：毛租金收入的12%;

　　(3)租赁手续费：毛租金收入的1%;

　　(4)所得税：应纳税所得额的33%。

　　(三)用于投资分析的其他参数及其选择

　　本项目经济评价所采用的基准方案所涉及到的参数及其选择情况如下：

　　1.根据市场研究的结果，选定公寓物业初始月租金水平为45美元/m2。参考北京市公寓租赁市场上租金、费用变化的规律，本投资分析中假设租金和费用的年增长率为6%。

　　2.目标收益率是评价房地产投资经济可行性的重要指标，根据北京房地产市场投资收益率的现状及对未来预测的结果，取本项目的目标收益率Y为18%。

　　3.公寓楼属于居住物业，土地出让年限为70年，从土地出让合同签订之日开始计算。MGM中心项目土地出让合同签署于1999年8月，因此，投资者如果从2003年购入该公寓楼，2004年正式投入出租经营，则整个出租经营期限为66年。

　　4.公寓建筑物的折旧年限为50年，采用直线折旧法提取折旧。

　　5.经过初步的分析计算，本公寓楼的可出租面积系数即可出租面积占总建筑面积的比例取为90%。

　　6.除1997和1998年的出租率分别为60%和80%外，其他经营年份的出租率均取92%。

　　7.假设物业经营30年后，在第31年转售予新的投资者，净转售收入的预测为第30年末净运营收益除以12%的资本化率。

编辑推荐：

　 2014物业管理师资格考试教材变化老师解析
　 2015物业管理师考试VIP套餐 两年学习保障
　 物业管理师资格考试各科目章节知识点汇总
　 物业管理师资格考试各科目章节练习题汇总
　 2014年物业管理师资格考试成绩查询时间预计
　 2015年物业管理师考试网络辅导远程招生简章