2015年经济师《中级房地产》全真模拟试卷(含答案)

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　　一、单项选择题

　　1、农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为( )。

　　A.P=V+E+T

　　B.P=V-E+T

　　C. P=V-E-T

　　D. P=V+E-T

　　答案：C

　　解析：杜能区位理论的基本经济分析

　　P=V-(E+T) 市场价格--成本--费用=利润

　　P+T=V-E=K 利润加运费等于市场价格--成本等于一个常数。

　　2、城市土地利用从中心到郊区依次是( )用途。

　　A.居住、 商业、工业和农业

　　B. 商业、居住、工业和农业

　　C.商业、工业、农业和居住

　　D. 农业、工业、商业和居住

　　答案：B

　　解析：城市土地利用从中心到郊区依次是商业、居住、工业和农业用途。

　　3、房地产价格与房地产( )负相关。(2012试题-4)

　　A.需求

　　B.供给

　　C.开发成本

　　D.价值

　　答案：B

　　解析：房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降;需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

　　4、一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润转化的地租形态是( )。

　　A.级差地租I

　　B.级差地租II

　　C.绝对地租

　　D垄断地租

　　答案：B

　　解析：级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

　　5、按城市人口规模，城市分为( )。

　　A.直辖市、地级市、县级市

　　B.单中心城市、多中心城市

　　C.棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市

　　D.大城市、中等城市、小城市

　　答案：D

　　解析：按城市人口规模，将城市分为大城市、中等城市和小城市。

　　6、房地产征收的主体是(　　)

　　A.国家

　　B.行政主管部门

　　C.拆迁主管部门

　　D.政府

　　答案：A

　　解析：房地产征收的主体是国家。通常是政府以执行人的身份出现。

　　7、关于不动产征收中公共利益特点的说法，错误的是( )

　　A.公共利益具有客观性

　　B.公共利益具有共享性

　　C.公共利益具有不确定性

　　D.公共利益具有与被征收人利益的一致性

　　答案：D

　　解析：公共利益的特点

　　(1)公共利益是客观的。 (2)公共利益是共享的。(3)公共利益是不确定的。利益内容的不确定性和受益对象的不确定性。(4)公共利益不同于国家利益或政府利益。

　　8、征收基本农田以外的30公顷耕地，需经( )批准。

　　A.国务院

　　B.省级人民政府

　　C.市级人民政府

　　D.县级人民政府

　　答案：B

　　解析：必须经国务院批准方可征收的土地：①所有的基本农田。②基本农田以外的耕地超过35 公顷的。③其他土地超过70公顷的。

　　9、关于集体土地征收或农用地转为建设用地的说法，错误的是( )。

　　A.集体土地必须经过征收转为国有土地后，方可用于出让

　　B.征收农用地须先办理农用地转用审批，再办理征地审批

　　C.农用地转为建设用地，必须由国务院批准

　　D.集体土地征收实行由国务院和省级人民政府两级审批

　　答案：C

　　10、关于国有建设用地租赁范围的说法，正确的是( )。

　　A.对土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，不可实行租赁

　　B.对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁

　　C.对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应当有偿使用的，只能采用租赁

　　D.国有企业破产或出售时所涉及的划拔建设用地使用权，既可采取出让方式处置，也可实行租赁

　　答案：B

　　11、下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是( )。

　　A.互换的标的物必须都是建设用地使用权

　　B.互换的标的物必须之一是建设用地使用权

　　C.互换后的建设用地使用权人不发生变化

　　D.互换的建设用地使用权应当是等值的

　　答案：A

　　解析：建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为。

　　12、关于建设用地使用权出租的说法，正确的是( )。

　　A.建设用地使用权出租的主体是国家

　　B.建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人

　　C.建设用地使用权出租时，建设用地使用权人发生改变

　　D.建设用地使用权出租期间，出租人的建设用地使用权消灭

　　答案：B

　　解析：建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人。

　　13、建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是( )。A.新增建筑物属于抵押财产

　　B.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分

　　C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让

　　D.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿

　　答案：B

　　解析：《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

　　14、已动工开发建设、但已投资额占总投资额不足( )且未经批准中止开发建设连续满一年的土地，可以认定为闲置土地。

　　A.25%

　　B.30%

　　C.33%

　　D.50%

　　答案：A

　　解析：已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可认定为闲置土地。

　　15、在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的( )。

　　A.性质

　　B.现状特征

　　C.原因

　　D.发展趋势

　　答案：C

　　解析：因果性调研主要找出事情的原因和结果。

　　16、房地产市场调研现场踩盘法优点不包括( )。

　　A可以获取楼盘的某些直接信息，信息可靠性较高

　　B调研人员掌握调研主动权，对调研问题具有较强灵活性

　　C有较强的针对性和实用性。D 具有全面性、准确性、可操作性的特点

　　答案：D

　　解析：现场踩盘法优点：1)可以获取楼盘的某些直接信息，信息可靠性较高。2)调研人员掌握调研主动权，对调研问题具有较强灵活性。3)有较强的针对性和实用性

　　17、房地产市场调研问卷设计的原则不包括( )。

　　A针对性原则

　　B 可行性原则

　　C简明性原则

　　D逻辑性原则

　　答案：B

　　解析：房地产市场调研问卷设计的原则:针对性原则、简明性原则、逻辑性原则、程序性原则。

　　18、( )是基于观察与陈述，对调研对象质的规定性进行科学抽象和理论分析的方法。

　　A文案调研法

　　B定性调研法

　　C定量调研法

　　D比较调研法

　　答案：B

　　解析：定性调研法：是基于观察与陈述，对调研对象质的规定性进行科学抽象和理论分析的方法

　　19、房地产市场调研报告的基本形式组成不包括()。

　　A封面、目录

　　B摘要、正文

　　C结论和建议

　　D情况说明

　　答案：D

　　解析：房地产市场调研报告的基本形式组成：封面、目录、摘要、正文、结论和建议、附录等部分。

　　20、一般说来，随着人们收入水平的提高，人们的住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展。追求居室面积大小的需求属于( )。

　　A.生存型

　　B发展型

　　C.享受型

　　D.豪华型

　　答案：A

　　解析：生存型追求居室面积大小;发展型追求能满足家居生活多方面需求的室内环境;享受型全方位追求居室宽敞、功能齐全、设备高档、装修精致、环境优美。

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　　21、某房地产开发企业通过对同类物业和相邻物业特点的分析，有针对性地对自己的项目进行了产品定位。该产品定位策略是( )。

　　A.属性定位策略

　　B.性能定位策略

　　C.独立定位策略

　　D.竞争对手定位策略

　　答案：D

　　解析：产品定位策略包括属性、利益定位策略;价格、性能定位策略;目标客户需求定位策略;竞争对手定位策略;复合定位策略。

　　22、下列某房地产开发项目SWOT分析列出的事项中，属于项目威胁的是( )

　　A.地块面积较小

　　B.周边企事业单位较少

　　C.城市化进程加快

　　D.周边同类房地产开发项目增多

　　答案：D

　　解析：A、B属于劣势，C属于机会，D属于威胁。

　　23、房地产开发项目前期策划的工作的核心是( )。

　　A可行

　　B调适

　　C 效益

　　D创新

　　答案：D

　　解析：房地产开发项目前期策划的原则：可行性原则、调适性原则、创新性原则。创新是前期策划工作的核心。

　　24、在我国，目前还不能成为房地产开发投资主体的是( )。

　　A.政府投资机构

　　B.国有企业

　　C.私营企业

　　D.自然人

　　答案：D

　　解析：个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。不能从事房地产开发投资。

　　25、某家庭向银行申请了总额为30万元、年利率为6%、贷款期限为30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。该家庭的月还款额是( )元。

　　A.1798.65

　　B.2333.33

　　C.4786.25

　　D.5018.81

　　答案：A

　　解析：公式计算，A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]

　　26、下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的是( )

　　A.供水系统工程费

　　B.绿化建设费

　　C.公寓的建安工程费

　　D.托儿所的建设费

　　答案：D

　　解析：公共配套设施建设费：主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。

　　27、下列资金中，不在房地产投资项目现金流量表中列出的是( )。

　　A.开发建设投资

　　B.经营资金

　　C.应收款

　　D.销售收入

　　答案：C

　　解析：应收款、折旧费、应付款属于非现金收支，不在房地产投资项目现金流量表中列出。

　　28、房地产开发项目的成本利润率是( )的比率。

　　A.年利润总额与项目总投资

　　B.年利润总额与资本金

　　C.年税后利润总额与资本金

　　D.总开发利润与总开发建设成本

　　答案：D

　　解析：房地产开发项目的成本利润率是总开发利润与总开发建设成本的比率。

　　29、房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至( )等于零时的年份。

　　A.净现金流量

　　B.累计净现金流量

　　C.现金流入减去现金流出

　　D.累计净现值

　　答案：D

　　解析：动态投资回收期(Pb)：自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份。

　　30、在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是( )。

　　A.楼面地价随容积率的增高而降低

　　B.容积率随楼面地价的增高而升高

　　C.楼面地价不受容积率变化的影响

　　D.容积率间接地受到楼面地价变化的影响

　　答案：A

　　解析：在土地总价一定的情况下，容积率越大，楼面地价越小。

　　31、下列风险中，属于房地产投资系统风险的是( )。

　　A.变现风险

　　B.比较风险

　　C.时间风险

　　D.持有期风险

　　答案：A

　　解析：房地产投资的系统风险：(1)通货膨胀风险、(2)市场供求风险、 (3)周期风险、(4)变现风险、(5)利率风险、(6)政策风险、(7)政治风险、(8)或然损失风险：是指如火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害对房地产投资者造成的损失。

　　32、甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有△IRR(乙-甲)>Ic，△IRR(丙-乙)Ic，则各方案从优到劣的排列顺序是( )。(2010年试题-28)

　　A.甲、乙、丙

　　B.乙、丙、甲

　　C.丙、乙、甲

　　D.乙、甲、丙

　　答案：B

　　解析：因△IRR(乙-甲)>Ic，所以乙方案优于甲方案。因△IRR(丙-乙)Ic，所以丙优于甲。所以选B.

　　33、下列内容中，不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是( )。

　　A.项目的主要经济指标结果

　　B.可行性研究的结论

　　C.项目的基本情况

　　D.项目经济指标的测算过程

　　答案：D

　　解析：摘要包括内容：投资项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、主要经济指标的计算结果、可行性研究的结论和建议。

　　34、某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区。该住宅小区包括( )。

　　A.3个建设项目

　　B.10个单项工程

　　C.12个单项工程

　　D.12个单位工程

　　答案：C

　　解析：分别属于单项工程，可独立发挥效益(使用)。

　　35、关于工程设计单位资质及资质管理的说法，错误的是( )。

　　A.工程设计综合资质只设甲、乙两级

　　B.取得工程设计综合资质的企业，可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务

　　C.未受聘于建设工程设计单位的设计人员，不得从事建设工程设计活动

　　D.禁止建设工程设计单位允许其他单位以本单位的名义承接建设工程设计业务

　　答案：A

　　解析：工程设计综合资质只设甲级

　　36、下列工作中，不属于房地产开发项目工程招标程序的是( )。

　　A.发出招标公告或邀请函

　　B.工程投标询价和现场考察

　　C.开标、评标和授标

　　D.签订工程承包合同

　　答案：B

　　解析：房地产开发项目工程招标的程序：①招标前的准备工作;②发出招标公告或邀请书;③投标人资格预审;④发售招标文件;⑤开标、评标和授标;⑥签订工程承包合同。

　　37、下列合同中，工程量增减风险由承包人承担的是( )。

　　A.成本加固定额酬金合同

　　B.成本加比例酬金合同

　　C.单价合同

　　D.总价合同

　　答案：D

　　解析：总价合同需要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担，因此，它只适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产开发项目。

　　38、房地产开发项目的实施控制是对项目投资、质量和( )三个目标进行有效控制。

　　A.成本

　　B.效益

　　C.进度

　　D.环境

　　答案：C

　　解析：房地产开发项目的实施控制是对项目投资、质量和进度三个目标进行有效控制。

　　39、下列措施中，在房地产开发项目投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值，应采取的纠偏措施不包括( )。

　　A.司法措施

　　B.组织措施

　　C.经济措施

　　D.技术措施

　　答案：A

　　解析：如果发现项目的实际投资数额偏离计划投资目标值，就应采取组织措施、经济措施、技术措施、合同措施和信息措施等纠偏措施，纠正投资偏差，保证投资目标实现。

　　40、房地产开发项目施工实施阶段可分为( )、施工和竣工验收三个环节。

　　A.前期策划

　　B.规划设计

　　C.可行性研究

　　D.施工准备

　　答案：D

　　解析：房地产开发项目施工实施阶段可分为施工准备、施工和竣工验收三个环节。

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　　41、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为(　)元/平方米。

　　A.2830.19

　　B.2941.18

　　C.3061.22

　　D.3191.49

　　答案：D

　　解析：正常成交价格=卖方实得金额÷(1-应由卖方缴纳的税费比率).

　　3000/(1-6%)=3191.49

　　42、基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=( )一运营费用。

　　A.总收入

　　B.有效毛收入

　　C.潜在毛收入

　　D.毛利润

　　答案：B

　　解析：基于租赁收入测算净收益的公式为：

　　净收益=潜在毛租金收入―空置和收租损失+其他收入―运营费用

　　=有效毛收入―运营费用

　　43、建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于( )折旧。

　　A.功能

　　B.经济

　　C.物质

　　D.快速

　　答案：B

　　解析：经济折旧也称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

　　44、评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用( 　)。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.投资法

　　D.假设开发法

　　答案：D

　　解析：假设开发法适用于评估:具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

　　45、熟地价值=开发完成后的房地产价值一( )一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。

　　A.将生地开发成熟地的成本

　　B.由生地建成房屋的开发成本

　　C.由毛地建成房屋的开发成本

　　D.由熟地建成房屋的开发成本

　　答案：D

　　解析：熟地价值=开发完成后的房地产价值一 由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。

　　46、相对于自行销售方式，房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的( )。

　　A.经济性差

　　B.适应性差

　　C.可控性差

　　D.程序性差

　　答案：C

　　解析：相对于自行销售方式，房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的可控性差。

　　47、根据动态控制原理，关于房地产开发项目营销方案调整的说法，正确的是( )。

　　A.方案的目标、计划可调整，但实施手段不应调整

　　B.方案的目标不应调整，但计划和实施手段应根据需要调整

　　C.方案的目标和计划不应调整，但实施手段应根据需要调整

　　D.方案的目标、计划和实施手段均应根据情况适时调整

　　答案：D

　　48、.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠2%，申请抵押贷款价格优惠0.5%，分期付款不予优惠。这是一种( 　)。

　　A.现金折扣定价策略

　　B.数量折扣定价策略

　　C.定价策略

　　D.变动价格策略

　　答案：A

　　解析：现金折扣是指购房者如能及时付现或提早付现，卖方给予购房人一定的折扣。

　　49、房地产公共关系促销的实质是( )。

　　A.通过给予顾客优惠促进销售

　　B.通过公关获取潜在顾客的信息从而促进销售

　　C. 在扩大企业影响的基础上促进销售

　　D.在完成销售目标的同时履行有关社会责任

　　答案：C

　　50、某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是( )。

　　A.生产观念

　　B.推销观念

　　C.市场营销观念

　　D.产品观念

　　答案：C

　　解析：市场营销观念的基本内容是：消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品。企业考虑问题是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织开发和销售。

　　51、某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席该小区某次业主委员会会议的委员有9人。如果该次会议所作出的决定有效，至少须经( )名委员同意通过。

　　A.5

　　B.6

　　C.7

　　D.8

　　答案：B

　　解析：业主委员会会议应当有过半数委员出席方为有效，所作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。

　　52、制定物业管理规约的主体是( )。

　　A.全体业主

　　B.业主委员会

　　C.社区居委会

　　D.物业建设单位

　　答案：A

　　解析：管理规约由全体业主共同制定，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

　　53、某三级资质物业服务企业，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员中，具有中级以上职称的有6人。该企业若要申请二级资质，在其他条件满足的情况下，至少须增加相关专业中级以上职称的人员 ( )人。

　　A.4

　　B.5

　　C.9

　　D.14

　　答案：A

　　解析：二级资质企业的条件：①注册资本为人民币300万元以上;②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称;③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅100万平方米、高层住宅50万平方米;独立式住宅(别墅)8万平方米、办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　54、下列组织中，负责主持物业管理评标工作的是( )。

　　A.建设单位

　　B.业主委员会

　　C.评标委员会

　　D.居民委员会

　　答案：C

　　55、下列原则中，不属于物业服务收费原则的是( )。

　　A.合理原则

　　B.费用与服务水平相适应原则

　　C.公开原则

　　D.费用与业主承受能力相适应原则

　　答案：D

　　解析：物业服务费的收费原则：合理原则、公开原则、费用与服务水平相适应原则。

　　56、在美国，房地产抵押估价是( )。

　　A.州政府的直属机构完成

　　B.银行委托经纪公司完成

　　C.银行房地产信贷员完成

　　D.法律规定的强制性措施

　　答案：D

　　解析：在美国抵押物估价是法律规定的强制性措施。

　　57、贷款总额为50万元，贷款年利率为5%,贷款期限为15年采用按月等额本息还款方式，月还款额是( )元。

　　A.2777.4

　　B.3954.0

　　C.4553.5

　　D.4953.3

　　答案：B

　　解析：利用等额本息还款公式月还款额

　　58、土地储备贷款的借款人是( )

　　A.负责土地一级开发的机构

　　B.房地产行政管理部门

　　C.城市规划行政管理部门

　　D.土地行政管理部门

　　答案：A

　　解析：土地储备贷款是指银行向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款。

　　59、个人住房组合贷款是指由( )形成的特定贷款组合。

　　A.等额本息贷款和等额本金贷款

　　B.一手房贷款和二手房贷款

　　C.固定利率贷款和浮动利率贷款

　　D.住房公积金贷款和商业性贷款

　　答案：D

　　解析：个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和商业性带贷款形成的特定贷款组合。

　　60、张某贷款10万元，贷款年利率5%，贷款期限5年，每年还息，第5年末还款额( )万元。

　　A.10.1

　　B.10.3

　　C. 10.5

　　D.10.7

　　答案：C

　　解析：每期还息，到期一次性还本。每期还款额：A=P×i

　　最后一期还款额： A = P×i+P=10×5%+10=10.5万元

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　　二、多项选择题

　　61、城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表性理论有( )。

　　A.多核心理论

　　B.扇形理论

　　C.级差地租理论

　　D.中心商务区土地利用模式

　　E.同心圆理论

　　答案：ABDE

　　62、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。

　　A.房地产需求的难测性

　　B.土地总量不可增加

　　C.房地产开发期长

　　D.房地产不可移动

　　E.城镇化速度加快

　　答案：BCD

　　解析：由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

　　63、房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法定的限制条件包括( )。

　　A以满足公共需求利益为主，商业利益为辅

　　B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序

　　C.政府以征收的执行人出现

　　D.按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿

　　E.征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定

　　答案：BCD

　　解析：房地产征收的限制条件

　　①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收;②征收必须严格依照法律规定的权限和程序;③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的价值对被征收人的损失予以公平补偿。

　　64、征收与征用相同点包括(　　)

　　A. 移转所有权

　　B.不移转所有权

　　C.强制性

　　D.补偿性

　　E. 前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况

　　答案：CD

　　解析：移转所有权是征收的特征，发生抢险、救灾等紧急情况是征用的限制条件，

　　65、下列建设用地中，属于按建设用地服务的产业类型分类的有( )。

　　A.农业建设用地

　　B.非农业建设用地

　　C.工业建设用地

　　D.民用建设用地

　　E.军事建设用地

　　答案：AB

　　解析： 按建设用地服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地。

　　66、关于建设用地使用权出售和互换的说法错误的有( )。

　　A.两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的

　　B.市场经济中两者的性质是相同的

　　C.从法律性质看，两者的合同均为双方有偿合同，双方当事人的法律地位是相当的

　　D.两者均可以以金钱为标的物

　　E.两者均是建设用地使用权出让的主要形式

　　答案：DE

　　67、房地产市场营销活动调研主要包括( )。

　　A 竞争对手状况调研

　　B 房地产营销调研

　　C 市场推广调研

　　D 房地产价格调研

　　E房地产供给调研

　　答案：ABD

　　解析：房地产市场营销活动调研主要包括竞争对手状况调研、房地产价格调研、房地产营销调研。

　　68、房地产开发项目前期策划的作用包括( )。

　　A 为企业科学决策提供保障

　　B 为企业获得利润提供保障

　　C有助于增强项目竞争能力

　　D有利于实现与开发商优势互补

　　E能有效整合项目资源

　　答案：ACDE

　　解析：房地产开发项目前期策划的作用：为企业科学决策提供保障、有助于增强项目竞争能力、有利于实现与开发商优势互补、能有效整合项目资源。

　　69、房地产开发项目项目定位目标市场选择应重点关注( )因素。

　　A市场规模

　　B 资源条件

　　C 客户群体

　　D 环境条件

　　E盈利性

　　答案：ABDE

　　解析：房地产开发项目项目定位目标市场选择

　　目标市场是企业决定进入的细分市场，以相应商品和服务去满足其需要和服务的消费者群。重点关注下列因素:市场规模、资源条件、环境条件、盈利性、风险性、政策性。

　　70、从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有( )。

　　A.政策变化

　　B.投资收益

　　C.价格波动

　　D.通货膨胀

　　E.时间风险

　　答案：BDE

　　解析：资金的时间价值产生的原因： ①投资收益。②通货膨胀。③时间风险。

　　71、下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中，属于辅助报表的有( )。

　　A。投资各方现金流量表

　　B.总投资估算表

　　C.财务计划现金流量表

　　D.借款还本付息计划表

　　E.资产负债表

　　答案：BD

　　解析：基本报表主要有：现金流量表、财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表。

　　辅助报表主要有：项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。

　　72、在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有( )。

　　A.房地产开发量在预期内全部售出

　　B.房地产销售均价在预期内保持不变

　　C.房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变

　　D.房地产开发企业在预期内没有新的投资项目

　　E.土地出让价格在预期内不受市场变化的影响

　　答案：ABC

　　解析：线性盈亏平衡分析的假设条件

　　①产量等于销售量。②产量变化，单位变动成本不变。③产量变化，产品售价不变。④在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。⑤按单一产品计算。⑥所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。

　　73、关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法，错误的有( )。

　　A.投保证金可以使用支票

　　B.投保证金不得使用银行汇票

　　C.投保证金不得低于80万元

　　D.投保证金应超过投标总价的2%

　　E.投保证金应在规定的时间内提交给招标人

　　答案：BCD

　　解析：投标担保可以采用投标函或投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。

　　74、房地产开发项目的全寿命周期包括( )等阶段。

　　A.项目前期策划

　　B.规划设计

　　C.物业管理

　　D.施工实施

　　E.使用

　　答案：ABDE

　　解析：一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括项目前期策划、规划设计、施工实施和使用四个阶段。

　　75、房地产估价报告通常由八大部分组成，包括( )等。

　　A.估价委托书

　　B.致估价委托人函

　　C.估价委托合同

　　D.估价结果报告

　　E.估价技术报告

　　答案：BDE

　　解析：房地产估价报告由八大部分组成：①封面;②目录;③致估价委托人函;④注册房地产估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。

　　76、采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。

　　A.选取的报酬率偏低

　　B.预测的未来净收益偏大

　　C.估计的收益年限偏短

　　D.估计的运营费用偏大

　　E.计算使用的空置率偏高

　　答案：AB

　　解析：报酬率偏低评估出的价值偏高。预测的未来净收益偏大评估出的价值偏高。估计的收益年限偏短评估出的价值偏低。估计的运营费用偏大评估出的价值偏低。计算使用的空置率偏高评估出的价值偏低。

　　77、根据《房地产广告发现暂行规定》，属于不得发布广告的房地产有( )。

　　A.在未经国家征收的集体所有土地上建设的房地产

　　B.已经办理预售许可证但尚未具体实施预售的房地产

　　C.工程质量验收不合格的房地产

　　D.已经依法获取各项前期建设手续但尚未完成基础施工的房地产

　　E.开发建设过程正常进行但尚未组织竣工验收的房地产

　　答案：AC

　　解析：不得发布广告的房地产：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封限制房地产权利的;预售房地产未取得项目证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准，经验收不合格的。

　　78、关于物业服务合同的说法，正确的有( )。

　　A.物业服务合同是有名合同

　　B.物业服务合同是无偿合同

　　C.物业服务合同是劳务合同

　　D.物业服务合同是要式合同

　　E.物业服务合同是双务合同

　　答案：CDE

　　解析：物业服务合同的特征

　　(1)物业服务合同属无名合同。又称非典型合同。不能将物业服务合同归属委托合同。

　　(2)物业服务合同既是诺成性合同，又是要式合同。诺成性合同是指合同自双方达成协议时成立;物业服务合同应当采用书面形式订立，故属于要式合同。

　　(3)物业服务合同既是双务合同又是有偿合同。

　　(4)物业服务合同属于劳务合同。

　　(5)物业服务合同通常属于集体合同。

　　(6)物业服务合同受到较多的国家干预。

　　79、招标人在物业管理招投标中，按照诚实信用原则，不得( )。

　　A.事先预定中标单位

　　B.设定不公平条件

　　C.以言行影响评标委员会委员

　　D.在招标书发出后5日内，提出补充条款

　　E违反规定拒绝与中标人签订合同

　　答案：ABCE

　　解析：诚实信用原则具体表现：(1)招标方不得事先预定中标单位，或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势。(2)招标方不得违反规定拒绝与中标人签订合同。(3)投标方不得与招标方或其他投标方串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。(4)投标方不得向招标方或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

　　80、关于房地产保险的说法，正确的是( )。

　　A.保险金额超过保险价值时，保险人应退还相应的保险费

　　B.损失较大时，赔偿金额可以高于保险金额

　　C.保险人可以采取修复房屋至原状的方法来补偿被保险人的损失

　　D.危险建筑物不在财产保险基本险的标的范围内

　　E.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人不负责赔偿

　　答案：ACD

　　解析：赔偿金额不可以高于保险金额。被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为代位求偿权。

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　　三、案例分析题

　　(一)

　　某投资者以500万元的总价购买了一店铺用于出租经营，首付款为60%,余款为银行提供的年利率为7%.期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的经营期为20年，投资者要求的目标收益率不低于10%。

　　81.该投资者的年还款额为( )万元。

　　A.21.40

　　B.27.00

　　C.28.48

　　D.32.10

　　答案：C

　　解析：利用等额分付资本回收公式 (已知现值求年值)

　　A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]

　　P=500×40%=200万元，n=10年，i=7%

　　82.该投资项目的现金流出为( )。

　　A.土地取得成本

　　B.购房款

　　C.经营成本

　　D.租金收入

　　答案：BC

　　解析：购买店铺用于出租经营，现金流出为购房款、经营成本。没有土地取得成本。租金收入为现金流入。

　　83.在该投资项目动态分析中，表明可以接受最高贷款利率的盈利性指标为 )。

　　A.财务内部收益率

　　B.资本金利润率

　　C.投资利润率

　　D.成本利润率

　　答案：A

　　解析：财务内部收益率是可以接受的最高贷款利率。

　　84.影响投资项目预期目标实现的因素为( )。

　　A.贷款利率上升

　　B租金价格下降

　　C.经营成本增加

　　D.土地价格上涨

　　答案：ABC

　　解析：土地价格上涨对经营此项目没有影响。

　　(二)

　　某商品住宅在建工程，土地总面积为15000┫，容积率为2.5，已正常开发建设18个月。同类商品住宅开发项目的建设期为24个月，相似商品住宅的市场价格为8000元 /┫。

　　85.该商品住宅在建工程的后续建设期为( )个月。

　　A.6

　　B.18

　　C.24

　　D.42

　　答案：A

　　解析：24-18=6

　　86.该房地产开发项目开发完成后的价值为( )亿元。

　　A.1.2

　　B.2.0

　　C.3.0

　　D.3.2

　　答案：C

　　解析：15000 X2.5 X8000=300000000元=3亿元

　　87.按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括( )。

　　A.土地取得成本

　　B.续建成本

　　C.销售税费

　　D.取得该在建工程的税费

　　答案：BCD

　　解析：后续开发不需再支付土地取得成本。

　　88.该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去( )。

　　A.征地拆迁费用

　　B.后续开发的必要支出

　　C.商品住宅建筑安装工程费

　　D.后续开发的必要支出及应得利润

　　答案：D

　　解析：该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

　　(三)

　　甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售签订了委托销售合同，合同约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房产开发企提交的营销方案中，关于销售价格的部分内容为：按估算的开发成本和25%预期利润测算的价格为5600元/平方米，开盘时确定的均价为5800元/平方米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过3%;当地同类房地产5%市场均价为8000元/平方米。对于整层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠5%;对于一次性付款的消费者，价格优惠3%;对抵押贷款的消费者，价格优惠1%。

　　89.乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为 ( )。

　　A.数量折扣策略

　　B.现金折扣策略

　　C.低开高走策略

　　D.高价策略

　　答案：ABC

　　90.从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为( )。

　　A.独家代理

　　B.共同代理

　　C.参与代理

　　D.转代理

　　答案：A

　　91.若按照加权平均法确定该项目开盘时的销售均价，成本加成定价法和竞争导向定价法的权重分别为0.4和0.6，则项目开盘的销售均价应为( )元/平方米。

　　A.6560

　　B.6829

　　C.7040

　　D.7120

　　答案：C

　　解析：5600×0.4+8000×0.6=7040

　　92.乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为( )。

　　A.与甲房地产开发企业签订委托销售合同

　　B.向甲房地产开发企业索取相关资料

　　C.进行租售准备

　　D.与甲房地产开发企业进行项目结算

　　答案：AB

　　解析：商品房销售代理工作流程

　　(1)寻找可能的销售代理机构。

　　(2)选择销售代理机构，协商委托代理事项，签署委托代理合同。

　　(3)委托人提交有关资料。包括：①反映项目特征的资料，如规模、结构形式等;②反映开发项目合法性的资料，如土地使用权证、建设工程规划许可证等;③委托书;④商品房预售许可证(当预售商品房时)。

　　(4)销售代理机构进行营销策划。

　　(5)销售代理机构进行销售准备。

　　(6)销售代理机构销售执行。

　　(7)委托人与销售代理机构进行项目结算。

　　(四)

　　甲建设单位开发建设的某住宅小区总建筑面积为60万平方米，其中专有面积为50万平方米。2009年10月1日业主入住选举产生了业主委员会。经业主大会授权2011年2月1日召开首次业主大会会议，业主委员会采用公开招标方式选聘物业服务企业，并于2011年3月1日发出招标文件，其内容包括小区物业项目简介、物业服务内容及要求、招标活动方案、评标方法和评标标准、物业管理实施方案、物业服务合同签订说明等。之后选聘了乙物业服务企业，并与其签订了物业服务合同，在该合同中说明了物业服务质量并约定物业服务计费方式采用包干制。

　　93.该小区召开首次业主大会会议的前提条件是，截至2011年2月1日该小区已交付的专有部分面积应超过( )万平方米。

　　A.15

　　B.20

　　C.25

　　D.30

　　答案：D

　　解析：应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。总建筑面积为60万平方米，一半为30万平方米。

　　94.该小区业主委员会发出的招标文件中，不属于应有内容的为( )。

　　A.招标活动方案

　　B.评标方法和评标标准

　　C.物业管理方案

　　D.物业服务内容及要求

　　答案：C

　　解析：编制招标文件内容：招标人及项目简介、物业服务内容即要求、对投标人及投标书的要求、评标标准和办法、招标活动方案、开标时间地点、物业服务合同签订事宜。

　　95.签订的物业服务合同中有有关物业服务质量的提法，错误的是( )。

　　A.物业服务质量是指法律规定的各项具体服务应达到的标准

　　B.业主与物业服务企业可协商确定物业服务标准与质量

　　C.物业服务企业制定的服务细则不应作为物业服务质量的组成部分

　　D.物业服务企业公开作出的服务承诺应当作为物业服务质量的组成部分

　　答案：AC

　　96. 包干制下的物业服务费构成不包括( )。

　　A. 住宅专项维修资金

　　B.物业服务成本

　　C.法定税费

　　D.物业服务企业的利润

　　答案：A

　　解析：包干制下的物业服务费构成包括：物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　(五)

　　张某欲购买一总价为180万元的店铺用于出租经营，首付款为总价的60%，其余为银行提供的贷款年利率为8%、贷款期限为8年、按季等额还本付息的抵押贷款。

　　97.张某的贷款属于( )。

　　A.房地产开发投资

　　B.房地产间接投资

　　C.房地产置业投资

　　D.房地产直接投资

　　答案：CD

　　98.张某购买该店铺的首付款为( )万元。

　　A.72

　　B.108

　　C.117

　　D.180

　　答案：B

　　解析：总价为180万元，首付款为总价的60%，180×60%=108万元

　　99.银行提供的抵押贷款的实际年利率为( )。

　　A.8.00%

　　B.8.16%

　　C.8.24%

　　D.8.30%

　　答案：C

　　解析：i=(1+r/n)n-1 名义年利率r=8% 一年当中的计息期数为n =4次

　　代入公式计算，得i=8.24%

　　100.张某每季归还银行贷款的还本付息额为( )万元。

　　A.2.250

　　B.2.295

　　C.3.068

　　D.5.625

　　答案：C

　　解析：利用 等额本息还款公式计算。贷款额=180-108=72万元，

　　季利率=8%/4=2% ， 还款期数=8×4=32，每季归还银行贷款的还本付息额为3.068万元

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