2014物业管理师经营管理:写字楼物业管理的目标

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　　写字楼物业管理的目标

　　(一)宏观目标

　　写字楼，特别是高档超高层写字楼，是一个城市、一个国家的标志性建筑。管理好这些写字楼，不仅可以为企业获取可观的经济效益，还可以为国家争取巨大的社会效益。因此，通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业管理的宏观目标。

　　(二)常规目标

　　写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。

　　1.经营目标：收益部分使用率最大化。

　　租售型写字楼的空间，可以以是否取得直接收益为标准划分为收益部分(专用部分)和非收益部分(共用部分)。前者指办公室、店铺、租赁仓库、停车场等。后者指共用流线(门厅、电梯厅、走廊楼梯等)、共用房间(洗手间、开水间、休息室等)、物业管理用房、设备机房等。

　　普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为：

　　(1)标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%～80%;

　　(2)写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积(停车场除外)=60%～70%。

　　使收益部分的使用率最大化，这是写字楼物业管理的第一个常规目标。

　　2.管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。

　　尽管地产价值的自然增长是导致物业升值的一方面原因，但优质的物业管理作为房地产开发系统工程中的一个重要环节，其创造价值增长的作用是十分巨大的。

　　广义的房地产开发建设整个过程，包括前期的规划筹建，中期的租赁销售和后期的物业管理三部分。而业主获取利润的途径，除了通过第一次转化即销售实现之外，绝大部分价值是在其后40～70年的使用过程中实现的，即通过物业管理获得稳定的、巨额的利润。更重要的是，高水平的物业管理可以使物业获得优良的市场形象、历久常新的楼宇质量和相对延长的使用寿命，而使其在产权的多次转让中为业主创造出远远超越物业本身的难以估量的价值。这种价值本身往往远远大于销售和租赁所产生的资金回报率。

　　从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。这是写字楼物业管理的第二个常规目标。

　　3.服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。

　　物业所有人与使用人，即业主与租户，他们的满意率是以租售为主的写字楼收益的主要来源。物业管理企业生产的产品就是“服务”，向业主与客户出售的产品就是“服务”，这个“服务”产品是按质论价，优质优价。不断提高“服务”产品的市场价值，使“服务”产品价格居高不下，使各类对优质服务的需求者源源不断的慕名而来，慷慨解囊。这是写字楼物业管理的第三个常规目标。

　　(三)微观目标

　　微观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。写字楼物业管理的微观目标可以参照建设部制定的《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，其中共为写字楼的物业管理提出了九个方面的要求，分别为：基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建设和管理效益。

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