2015物业管理师考点:影响收益性物业价格的因素

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　　影响收益性物业价格的因素

　　一、物业价格的影响因素概述

　　在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果。要把握物业价格的影响因素，首先应具有下列5点认识：

　　1.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低物业的价格，有的影响因素提高物业的价格。但是，对于不同类型的物业，同一影响因素引起物业价格变动的方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为贬值因素，但如果为仓储或工业区，则铁路可能成为增值因素。

　　2.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响较大，即随着这种影响因素的变化所引起的物业价格的升降幅度较大;有的影响因素对物业价格的影响较小。但是，随着时期、地区、物业类型的不同，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响;相反，那些影响较小的因素则有可能成为主要的影响因素。

　　3.不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响是一向性的，即随着这种影响因素的变化会一直提高(或降低)物业的价格;有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化会提高(或降低)物业的价格，但在另一状况下却随着这种影响因素的变化会降低(或提高)物业的价格;有的影响因素从某一角度看会提高物业的价格，但从另一角度看会降低物业的价格，它对物业价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会提高该居住区住宅的价格;另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，会降低该居住区住宅的价格。至于具体的影响如何，还要看被影响的住宅临该道路的远近以及该道路的性质。其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到的负面影响要大，除非适宜改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如全封闭的高速公路，则对住宅来说只有负面影响，无正面作用。

　　4.有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起物业价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立即引起物业价格的变动，有的影响因素对物业价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。

　　5.某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。至于它们对物业价格究竟有多大程度的影响，主要依靠付价人员的付价理论知识、实践经验以及对当地物业市场的深入调查了解作出判断。

　　二、人口因素

　　物业(特别是居住物业)的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对物业价格有很大影响。下面主要从人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面来说明人口因素对物业价格的影响。

　　(一)人口数量

　　物业价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少，物业价格也就会下落。

　　引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长，导致的人口数量增加或减少的变动现象。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。

　　在城市，特别是随着外来人口、流动人口的增加，对物业的需求必然增加，从而会引起城市物业价格上涨。人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型物业的价格影响。另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响物业价格：一方面，人口高密度地区，一般来说对物业的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等的发展，提高物业价格;另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低物业价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。

　　(二)人口素质

　　人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起物业价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对物业的需求，从而导致物业价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的物业价格必然低落。

　　(三)家庭人口规模

　　这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致物业需求的变化而影响物业价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，物业价格有上涨的趋势。

　　三、居民收入因素

　　通常，居民收入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。至于对物业价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

　　如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对物业价格的影响估计不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住物业的需求，从而会促使居住物业价格上涨。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对物业价格的影响就不大。不过，如果他们利用剩余的收入从事物业投资或投机，例如购买物业用于出租或将持有物业当作保值增值的手段，则会引起物业价格上涨。

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　　四、物价因素

　　物业价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此将其区别开来，对它们之间的互动关系作一分析。

　　物业价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，物业价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变。

　　不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格(特别是水泥、钢材、木材的价格)、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨。

　　从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但在物业价格中，土地价格、建筑物价格和房地价格，或者不同类型物业的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的。

　　就物业价格中房价(房地价格)与地价之间的互动关系来看，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在物业开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。

　　五、利率因素

　　利率升降对物业价格有着很大的影响。从成本的角度来看，利率升降会增加或降低物业开发的投资利息，从而使物业价格上升或下降。从物业需求的角度来看，由于现代购买物业(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款，所以利率升降会减少或增加物业需求，从而使物业价格下降或上升。从物业价值是物业预期未来收益的现值之和的角度来看，由于物业价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率升降会使物业价格下降或上升。

　　综合来看，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降;利率下降，物业价格会上升。

　　六、汇率因素

　　在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗物业，此后出售物业时，相对于当地市场，物业可能升值了，但如果该物业所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其物业升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致物业投资失败。相反，如果该物业所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场物业没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的物业投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨;相反，会导致其物业价格下降。

　　七、物业税收因素

　　有关物业的不同税种、税率及其征收环节，对物业价格的影响是不同的。可将有关物业的税收分为物业开发环节的、物业交易环节的和物业保有环节的。另外，考察物业税收政策对物业价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对物业的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对物业价格的影响就小，甚至不起作用。

　　增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格上升;相反，会使物业价格下降。

　　在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格下降;而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格上升。

　　直接或间接地对保有物业课税(如城镇土地使用税、房产税或城市物业税)，实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落;相反，降低甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。

　　八、城市规划因素

　　城市规划对物业价格有很大影响，特别是对城市发展方向、土地使用性质(用途)、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定。就规定用途来看，工业、商业、居住等不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途(比如是用于工业、商业还是居住或绿化)对土地价格有着很大的影响。规定用途对土地价格的影响可从两个方面来看：①就某一块土地而言，它会降低地价;②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但是，如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤，既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，但如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然很低，而如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。

　　九、交通管制因素

　　交通为居民带来出行便捷，节约出行时耗，提高出行效率，交通方便程度直接影响物业价格。但某些物业所处的位置看起来交通方便，而实际上并不方便，这可能是受到了交通管制的影响。对物业价格有影响的交通管制，主要有严禁某类车辆通行，实行单行道、步行街等。

　　交通管制对物业价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和物业的使用性质。对于某些类型的物业来讲，实行某种交通管制也许会降低该类物业的价值，但是对于另一些类型的物业来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类物业的价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高物业的价值。

　　十、心理因素

　　心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有如下方面：①购买或出售心态;②个人欣赏趣味(偏好);③时尚风气;④接近名家住宅心理;⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。下面列举几种情况：

　　1.物业需求者遍寻适当的物业，当选定了合意的物业后，如该物业的拥有者无出售之意，则物业需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。

　　2.有时物业购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到物业，从而会抬高价格。

　　3.物业拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售物业变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。有债务纠纷的物业，债务人为达到快速脱身的目的，会故意贱售物业。

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