2015物业管理师考试综合能力:物业管理法律责任

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　　物业管理法律责任

　　(一)物业管理法律责任概述

　　广义的物业管理法律责任――是指民事、经济、行政法律关系主体，因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同的约定义务，或者因不正当使用自己的权利、职权，或者因某种法律事实的出现，而要依法承受的，一般需经有管辖处理权的法庭、仲裁庭或行政执法机关依法裁决确定的具有政权强制性的法定必为的不利性法律后果或特殊的惩戒性追加义务负担;

　　狭义的物业管理法律责任――是指物业管理活动的民事主体对自己违反物业管理法规的行为依法承担的具有强制性和不利性的法律后果。

　　物业管理法律责任制度体系主要包括：法律责任种类法定制度、法律责任追究和认定制度、法律责任实现制度。

　　(二)物业管理法律责任的主要特点

　　1.法定责任与协议责任相结合

　　对物业管理法律责任的确认，除依据有关法律法规的规定外，也要依合同约定的责任内容为依据。

　　2.法律责任的种类和复合关系复杂性

　　物业管理法律责任的复杂性提醒有关方在针对具体个案确定法律责任时，要周全考虑相关法律法规对同一种违法行为从不同角度所设定的法律责任规范。

　　3.技术规范确定的责任份量比较大

　　在确定物业管理技术操作活动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术规范文件和约定技术规范文本中关于技术责任问题的规定。

　　4.法律责任的承担主体具有特定的身份

　　例如，物业管理的行政管理部门的行政监管者身份、房地产开发商、物业管理企业的企业法人身份、业主身份等。

　　(三)物业管理法律责任的归责条件和原则

　　物业管理法律责任的一般构成，即在一般情况下物业管理法律责任的归责条件，有下列四要素构成：

　　1.行为违法。

　　2.损害结果。

　　3.因果联系。

　　4.行为人主观过错。

　　现代法律确立的归责原则主要有三项，相应形成三种归责类型：

　　1.过错责任原则。

　　即归责原则将主观过错作为判断法律责任是否成立的核心原因，即使行为人的违法行为产生损害结果，但若其不存在主观过错，就不承担法律责任。

　　2.无过错责任原则，又称严格责任原则。

　　该原则主张只要行为人在客观上作出特定侵权行为或违约行为并造成损害结果，不论其主观有无过错，即使无法证明其有主观过错，行为人应当依法承担民事法律责任。

　　3.公平责任原则，又称平衡责任原则。

　　当事人对发生的损害都没有过错，也都没有做出违法行为，但受害人要求有关当事人分担民事责任的，法院可以根据当事人各方的经济状况等实际情况，按照公平合理原则让受害人在内的当事人分担补偿民事责任。

　　(四)物业管理法律责任的分类

　　按物业管理法规规定的法律责任内容所属法律部类不同，物业管理法律责任分别为刑事责任、行政责任、民事责任。

　　1.刑事法律责任

　　刑事法律关系是由于犯罪而发生的，存在于国家与犯罪人之间而由刑法规定的特殊权利义务关系。

　　刑事法律责任――指行为人(包括自然人和单位)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依刑事审判判决确定必须承担的刑法惩戒性后果。

　　2.行政法律责任

　　物业管理行政法律责任――指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律、法规、行政规章而依法必须承担的惩戒性法律后果。行政责任按承担责任主体行政法律地位不同划分为：违法行政责任和行政违法责任。

　　(1)违法行政责任

　　――指行政主体(行政机关及其工作人员、法律法规授权的组织或行政机关授权、委托的组织或个人)在行使行政管理职权过程中或实施行政管理活动中的违法行为和不当行为(合法但不合理的)而导致的依法应承担的行政惩戒性法律后果。

　　违法行政法律责任的承担方式：行政侵权赔偿和行政处分。

　　(2)行政违法责任

　　――指行政相对人的行为违反法律、法规和行政规章而应依法承担的惩戒性法律后果。

　　行政违法责任的具体承担种类包括：行政处罚，行政处分，劳动教养和限期改正。

　　物业管理行政违法责任可按承担责任主体的不同主要分为六类情形：

　　1)业主团体管理过程中的行政违法责任。

　　这类责任是由业主大会、业主委员会的违法行为引起的。

　　2)业主个体管理与物业使用人的行政违法责任。

　　这类责任是由业主、物业使用人的违法行为引起的。

　　3)物业管理企业经营活动中行政违法责任

　　这类责任是由物业管理企业的违法行为所引起的。

　　4)开发建设单位、公房出售单位的行政违法责任

　　这类责任是由于开发建设单位、公房出售单位不履行物业移交法定义务，未履行前期物业管理义务，不履行售后房屋保修义务等违法行为所引起，相应要承担限期改正、限期履行、缴纳罚款等行政责任，对开发建设单位可暂停其开发资质。

　　5)其他单位、个人的行政违法责任

　　这类责任主要是由于某些单位、个人在物业管理管辖区域内作出了物业管理规范性法律文件和业主自治管理规章制度的禁为规范行为所引起的。

　　6)行政相对人妨碍监督管理的行政违法责任

　　这类责任主要是由于物业管理公司及其员工和业主、物业使用人无理阻挠、妨碍物业管理行政主管部门及其有关行政管理部门执行监督管理业务的违法行为所引起的，相应要承担警告、罚款、行政拘留等行政处罚法确定的行政责任。

　　3.民事法律责任

　　物业管理民事法律责任――指物业管理法律关系民事主体因自己行为违反法定义务、合同约定义务或法律的特别规定而按照民法(包括合同法)规定必须承担的惩戒性法律后果。

　　民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以在法律允许的范围内由当事人自行商定，处理和解决民事责任纠纷适用调解原则。

　　民事责任一般划分为违约责任和侵权责任两大类。物业管理涉及的法律责任多是复合责任。

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