2015物业管理师《物业经营管理》第五章重点

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　　第五章 房地产市场与市场分析

　　A一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

　　影响房地产市场发展的社会经济因素有：社会因素，经济因素。

　　影响房地产市场转变的社会经济力量，1、金融业的发展;2、信息、通信技术水平的提高;3、生产和工作方式的转变;4、人文环境地的变化;5、自然环境的变化;6、政治制度的变迁。

　　影响商品住宅需求的因素：B1、收入的变化;2、其他商品的价格的变化;3、对未来的预期;4、政府政策的变化。

　　房地产市场的供给的基本法则为B：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会合可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。

　　A与需求曲线一样，影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变。这些假设不变的市场因素包括：开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等。三个非价格因素对市供给数量的影响：1、房地产开发成本;2、政府政策的变化;3、对未来的预期。

　　A房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实理房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系，1、总量结构;2、区域结构;3、产品结构;4、供求结构;5、投资结构。

　　房地产市场分类：(一)按地域细分;(二)按房地产用途细分;(三)按存量增量细分;(四)按交易形式细分;BA房地产交易包括房地产买卖、租凭和抵押;土地的交易包括土地买卖、租凭和抵押等子市场，由于我国场面市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易;新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租凭(含预租)和抵押等子市场;面向存量房屋的交易，则存在着租凭转让、抵押、保险等子市场;(五)按目标市场细分，通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等;也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

　　房地产市场指标C，反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

　　供给指标：1、存量;2、新竣工量;3、灭失量;4、空置量;5、空置北;6、可供租售量;7、房屋施工面积;8、房屋新开工面积;9、平均建设周期;10、竣工房屋价值。

　　需求指标：1、国内生产总值;国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。2、人口数;3、城市家庭人口;4、就业人员数量;5、就业分布;6、城镇登记失业率;7、城市家庭可支配收入;8、城市家庭总支出;9、房屋空间使用数量;10、商品零售价格指数;11、城市居民消费价格指数。

　　市场交易指标：1、销售量，指报告其内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数;2、出租量，指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数;3、吸纳量，指报告期内销售和出租房屋的数量之和;4、吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例;5、吸纳周期，指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算;6、预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，便已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。7、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数;8、房增价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示;9、房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。

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　　B房地产市场的特性，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、况争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致辞了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。(一)市场供给的特点;(二)市场需求的特点;(三)市场交易的特点;交易是房地产产权的流转及其再界定;(四)市场价格的特点;以上四个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，龙其是受到社会体制的规定。

　　政府管理房地产市场的主要职能C，是实施有效的宏观调控和市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨道。

　　政府干预房地产市场院的政策目标通常包括：1、实现房地产市场持续健康发展。2、使存量房地产资源得到最有效的使用。3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。4、引导新建项目的位置选择。5、满足特殊群体的需要。

　　政府干预房地产市场的手段：1、土地供应政策;2、金融政策;3、住房政策;4、城市规划;5、地价政策;6、税收政策;7、租金和价格控制。

　　A房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。

　　物业经营管理计划A(一)规划与计划，计划是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序的过程等。

　　物业经营管理计划，是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。

　　物业管理规划，是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果，估计可能会遇到的问题，并提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序，估算需要投入的资源和花费的时间，考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素的过程。

　　制定物业管理计划的基本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持;第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与;第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。

　　(二)计划的用途，物业经营管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具，还是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段。

　　(三)物业管理计划的表现形式，物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划;中短期计划则介于战术层次和策略层次之间;长期计划则属于策略层次的计划。

　　编制物业经营管理计划的基础工作A。为了制定物业经营管理计划，首先要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态，其次要准确的把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况，还要认真分析领会物业业主的相关目标，这些工作是制定物业经营管理计划的基础。(一)区域宏观市场环境分析;(二)房地产市分析;(三)邻里分析;(四)物业现状分析;(五)业主目标，明确业主目标，是制定物业管理计划的前提出。

　　物业管理计划的主要内容：A1、建筑物管理计划，建筑物管理计划的内容，(1)建筑物维护的标准;(2)建筑物管理策略;(3)物业检查计划;(4)公共设施服务的内容。2、租赁计划;3、财务收支计划，预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具。4、物业运行绩效评估及业主沟通计划，(1)物业绩效评估指标;(2)物业管理企业和业主的沟通。

　　物业管理计划中的预算技术，(一)年度运营预算;(二)资本支出预算;(三)长期预算。

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