2015物业管理师《物业管理实务》第三章重点

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　　第三章 物业管理合同

　　一、合同的要约，要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。合同成立以最后的要约与承诺生效为准。(一)合同要约的构成要件，(1)要约必须是特定人的意思表示。(2)要约必须包括合同的主要内容。(3)要约必须传达到受要约人才能生效。(二)合同要约与邀请要约。邀请要约是一方邀请他方向自已发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。

　　1、拍卖，是一种特殊的交易方式，拍卖广告及拍卖某物都属于邀请要约，但并非要约。

　　2、广告，一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。悬赏广告是要约。

　　3、标价是邀请要约，不是要约。

　　4、招标，是邀请要约，投标是要约。招标人接受投标确定中标是承诺。

　　二、合同的承诺，承诺是指要约人按照要约规定的时间和方式。用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。(一)合同承诺的构成要件。(1)承诺必须由受要约人或其代理作出。(2)承诺必须在要约的有效时间内作出。(3)承诺必须与要约的内容一致。(4)承诺必须传达给要约人。(二)合同承诺的法律意义在于，受要约人一经作出承诺，该合同即告成立。

　　三、合同的要件A(一)当事人的缔约能力(二)当事人的真实意思表示(三)合同的内容合法。(四)合同的形式合法。

　　四、口头合同、书面合同、事实合同《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。事实合同是指当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。

　　五、合同签订应遵循的基本原则(一)主体平等(二)合同自由(三)权利义务公平对等。(四)诚实信用，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。(五)守法和维护社会公益。也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。

　　前期物业服务合同

　　一、前期物业服务合同的概念，《物业条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条规定：建设单位与物业买卖人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同，约定的内容，前期物业服务合同的当事人，不仅涉及到建设单位与物业管理企业也涉及到业主。

　　二、物业服务合同的特点，(1)业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。(2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序。(3)物业管理服务是有偿服务。(4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，

　　三、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别

　　(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同是由建成单位与物业管理企业签订，物业服务合同是由业主(或业主大会)签订。(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限到虽然可以约定，但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效的，前期物业服务合同将会终止，物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比;具有期限明确、稳定性强等特点。

　　四、物业合同的签订

　　(一)物业服务合同的成立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。

　　(二)物业服务合同的生效，合同附生效条件，则在该条件成就时生效。

　　(三)签订物业服务合同应注意的事项

　　1、明确业主委员会的权利义务。

　　2、明确物业管理企业的权利义务。

　　3、对违约责任的约定

　　4、对免责条款的约定，约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用。排除物业管理公司对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。以免产生歧义，引发不必要的纠纷。

　　5、物业服务合同的主要条款宜细不宜粗。

　　(1)项目即应逐项写清管理服务项目。(2)内容即各项目所包含的具体内容，越详细越好。(3)标准，即各项目具体内容的管理服务质量标准。(4)费用，即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用。

　　6、合同签订要实事求是

　　7、明确违约责任的界定及争议的解决方式。有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条款请求仲裁委员会仲裁。或者向人民法院提起诉讼。

　　业主公约是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。

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