2015物业管理师《物业管理实务》第七章重点

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　　第七章 房屋及设施设备管理

　　1、房屋种类的划分(1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。(2)按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。(3)按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。(4)按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。

　　房屋及设施设备管理的基本要求：(1)做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备工能。(2)开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。

　　评价参考主要指标：1、房屋完好率、危险率(1)房屋完好率等于完好房屋建筑面积加基本完好房屋建筑面积除于房屋总建筑面积乘于百分百。(2)危房率等于危险房屋的建筑面积除于房屋总建筑面积乘于百分百。房屋的完损等级分为以下5类;完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。2、设施设备完好率等于完好设施设备数量除于全部设施设备总数量乘于百分百

　　房屋及设施设备管理的内容与方法

　　(一)使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。

　　(二)维修保养，主要包括，对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑;损耗或故障时的维修;必要情况下的专业测试;无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。

　　(三)安全管理(1)通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识。(2)建立健全各类安全管理制度并严格遵守。(3)提供必要的安全防护装备。

　　(四)技术档案资料管理，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。

　　(五)采购和零备件管理，一是加强计划采购，二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道。三是严把采购质量关;四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。(六)工量具和维修用设备的管理(七)外包管理，一是将某类设施设备的管理全部包给专业公司，二是将某类维修、改造、更新工程进行外包。(八)技术支持

　　房屋及设施设备维修养护计划的制订

　　(一)制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法，1、维修养护的方式与类别(1)维修方式1)预防性维修，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略。预防性维修有以下几种方法：计划性预防维修，状态监测下的预防维修，改善性的预防维修。2)事后维修3)紧急抢修，因此物业管理应将紧急抢修列为单独的项目加以考虑，这是提高房屋子及设施设备管理水平的重要手段。(2)维修类别1)大修2)中修3)小修(3)修理周期和修理周期结构1)修理周期，是指两次相邻大修之间的间隔时间;2)修理间隔期，是指两次相邻计划修理之间的工作时间(单位：月)3)修理周期结构，如小修――小修――中修――小修――小修――大修。2、维修养护计划的种类(1)按时间进度编制的计划1)年度维修保养计划。2)季度维修保养计划3)月维修保养计划。3、维修养护计划的编制依据。　(1)房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期;(2)房屋及设施设备的使用要求和管理目标，(3)安全与环境保护的要求，(4)房屋及设施设备的技术状态。

　　房屋及设施设备维修养护计划的实施

　　(一)修前预检，步骤(1)技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，(2)使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷;(3)进行外观检查，(4)进行运行检查，(5)按部件解体检查。(6)预检完毕后，将记录进行整理。(五)组织实施，AAA1、质量的控制，2、进度的控制，3、成本的控制(六)验收和存档，维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料。

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　　共用设施设备的运行管理

　　一、制订合理的运行计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容。

　　二、配备合格的运行管理人员，必须采取多种形式，对职工进行多层次的培训，供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。

　　三、提供良好的工作环境，工作运行环境应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。

　　四、建立健全必要的规章制度。(1)实行定人、定机、和凭证操作设备制度，(2)对于连续运行的设施设备可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度，(3)操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。

　　五、设施设备的状态管理(一)设备的检查(二)设备的状态监测(三)定期预防性试验(四)设备故障诊断技术，设备诊断技术是预防维修的基础。重要作用(1)它可以监测设备状态。(2)较科学地确定设备修理间隔期和内容，(3)预测零件寿命，搞好备件管理。

　　六、节能管理(一)采用管理手段节能降耗(了解内容)，(1)落实组织和管理体系(2)加强节能宣传和培训(3)建立能源消耗的计划和考核制度，(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。(5)调整设备运行时间(6)合理设定运行参数，既保证正常使用功能，双节省能源。(二)采用技术改造节能，一方面可以使用标准耗能状况大幅度下降。另一方面，在新设备、新工艺的条件下，又会产生新的非正常消耗。房屋及设施设备的节能管理必须将管理手段和技术改造两者有机结合，根据实际情况采用相应的措施，实事求是，因地制宜。

　　一、共用设施设备外包的选择A(一)项目外包分析，(1)物业管理企业的管理规模。(2)所管物业中共用设施设备的复杂程度及数量情况，(3)设施设备的生产年代、技术先进程度，(4)政府部门对此类设施设备系统管理的技术、标准要求。(5)自行管理此类设施设备斩技术难度、管理风险大小;(6)设施设备生产厂家的技术服务情况;(7)市上此类设施设备维护技术人员的供求情况;(8)本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度。(同等条件下原承包方优先;不以价格为惟一选择标准)

　　二、共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制AAA(1)在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。(2)在合同中应明确因设施设备故障、事故造成人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方。(3)应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。(4)委托方应尽里保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程。(二)外包管理合同实施应注意的问题(1)建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施。(2)建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。(3)建立定期效果评估制度，(4)定期对承包方基本情况全面更新，确保承包方有能力持续履行服务合同。

　　几种典型设施设备的管理 一、供配电系统，(一)管理工作主要内容(1)配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。(2)制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，(3)建立供配电系统技术档案，(4)配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等。(5)定期对用电计量仪表进行检查和校验。(6)建立临时用电管理制度，(7)建立火警、水灾、台风、地震等预防措施。(8)做好节约用电工作，降低损耗。(9)限电、停电要提前通知业主、物业使用人。(10)供配电运行可建立24小时值班制度。(11)定时对备用电源进行检查，(12)重视无功功率和补偿工作(13)进行公共用电的测算和计量统计工作。二、给排水系统(二)管理工作主要内容(1)建立给排水管理队伍，(2)建立给排水运行管理和维修保养管理制度。(3)建立给排水工程技术档案(4)配备必要的工具和安全防护用品。(5)制度供水计划。(6)有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施;(7)做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。(8)对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算;(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。(二)注意事项BAA(1)应保证消防用水的基本储备，(2)北方地区应注意冬季管道防冻，(3)餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，(4)采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，三、消防系统AAA(一)构成1、火灾报警系统，由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视系统、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信联络器材组成。2、消防控制中心，由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成。3、消火栓系统，由消防水泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成。4、自动喷洒灭火系统，由喷洒泵、供水管道、喷头等组成。该系统自动喷洒水流灭火。AAA是一种非常有效的灭火系统，其应用越来越广泛。5、防排烟系统6、安全疏散和防火隔离系统7、手提式灭火器8、其他灭火系统。

　　(二)BAA管理工作主要内容(1)配备消防设施主管技术人员(2)建立严格的消防设施管理制度，(3)建立消防设备、设施技术档案，(4)建立消防设备巡视、检查、测试制度。1)每周检查项目2)每月检查项目3)每半年检查项目，每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。(5)对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，(6)对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。

　　四、电梯系统，(二)管理工作主要内容，常见电梯分有乘客电梯、载货电梯和客货梯;(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定。(2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制订维修保养计划。(3)建立电梯技术档案。(4)备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等。(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。(6)进行电梯的用电计量和运行成本核算。(7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通造业主、物业使用人。(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担，(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检。五、空调系统(一)管理工作主要内容(1)配备专业技术人员负责空调的管理，(2)建立空调系统技术档案(3)制订空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划。(4)备齐空调维修、测试工具(5)根据物业性质和人流规律等特点确定开停，(6)进行空调用电用水计量和空调运行成本核算。(7)在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。(8)在业主和住户自已安装局部空调时提供技术指导(9)要对空调系统进行严格细致的检查调整工作。(10)定期对空调系统进行测试，(三)注意事项(1)空调系统运行消耗的水、电和其他能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例。(2)空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，(3)中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。

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