2015物业管理师综合能力第一章考点：市场失灵的原因

    特别推荐：2015物业管理师综合能力第一章考点汇总

　　2015物业管理师综合能力第一章考点：市场失灵的原因

　　导致市场失灵的主要原因有垄断、外部性、公共物品和信息不对称等，主要表现是：垄断阻碍了市场机制发生作用，使资源得不到有效配置;市场自身很多情况下无法解决伴随经济活动而产生的负的外部性影响;市场无法有效地提供公共产品;消费者和生产者信息不完全或不对称。具体分析如下。

　　(一)垄断

　　一般认为，只有在完全竞争市场上，企业的生产成本从长期来看才是最低的，市场机制才能实现资源的最优配置，资源得到充分利用，产量最大，价格最低，消费者获取最大满足。

　　但是，在现实生活中，不管是主观的人为阻碍还是客观的市场机制缺陷，完全竞争市场的条件不可能具备。大部分产品都是处于不完全竞争市场、完全垄断市场、寡头垄断市场和垄断竞争市场。在这些不完全竞争市场上，生产者不再是完全的价格接受者，而是完全的或不完全的价格决定者，到处存在着各种进入障碍，资源已不可能在部门之间自由流动。生产者生产的产量不是最大的产量，市场价格也不是最低的价格，从整体和长远角度衡量，生产成本也比完全竞争市场条件下的成本要高，与之相伴的，消费者的购买量也会降低到有效水平之下，将不再可能获取最大满足。例如，在完全垄断市场上，企业通过垄断索取高价格和提供较少产量而获得超额利润，有时垄断企业还要对不同的买主实施价格歧视即差别定价。结果就是，垄断企业的产量会低于社会的最优产量，而其所定的价格却会高于市场均衡价格，使消费者的剩余减少而生产者的剩余增加，社会整体福利受到损害。

　　因此，由于垄断的存在，市场机制就不能充分有效地发挥作用，资源也不可能实现最优配置，市场失灵问题便是一种必然。

　　(二)外部性

　　所谓外部性或外部影响(也称外在效应或溢出效应)，是指经济主体(包括厂商或个人)的经济活动对其他人和社会造成了影响，却没有为此付出代价或得到收益。这种影响并不是在有关各方以价格为基础的市场交换中发生的，即一种活动所产生的成本或利益未能通过市场价格反映出来的，换句话说，即施加这种成本或利益的人并没有为此付出代价或得到收益，而是无意识强加于他人的。因此，其影响是外在的。

　　外部性可以分为外部经济(正的外部性)与外部不经济(负的外部性)两种。所谓外部经济就是某个经济行为主体的经济活动会使社会上其他成员受益，而该经济主体却不能由此得到补偿，即受益者没有为受益而花费代价。所谓外部不经济就是某个经济行为主体的经济活动会给社会上其他人带来损害，但该经济行为主体却不必为这种损害进行补偿。根据经济行为的主体是生产者还是消费者，外部性可以分为生产的外部性和消费的外部性。小区改善绿化使相邻小区受益，住宅楼宇底层商铺营业产生的噪音、油烟等影响楼上住户生活等，均可归于外部性问题。

　　由产权理论可知，只要所有权是明确的，就可以有效地解决外部性问题。如果所有权界定不清，外部性问题就难以解决。在财产为共有的情况下，共有财产通常会受到过度使用。住宅小区等物业管理区域中，经常存在场地和配套设施产权不清晰或共有共用的情况，产生外部性问题或财产被过度使用问题就较为普遍。

　　经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论给个人和社会带来的是损失还是收益，都不能被看做是外部性;外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响;外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系或影响，这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果;外部性有正有负或为零;外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。

　　由于外部性或外部影响的存在，市场机制就不能有效地进行资源配置。对于产生外部经济的生产者来说，由于其私人收益小于社会收益(社会收益等于私人收益与外部收益之和，而外部收益却不能通过转化为市场价格的一部分被生产者获得，即有益外部性商品带来的收益并不能被生产者独占)，因而缺乏生产积极性，其产出水平就会低于社会最优产出水平。而对于那些产生外部不经济的生产者来说，由于其边际私人成本低于边际社会成本(社会成本等于私人成本与外部成本之和)，于是倾向于扩大生产(同样，消费者通常会倾向于“外部不经济”的消费行为，因为有害外部性商品带来的成本不需要个人承担)，其产出水平就会大于社会最优产出水平。因此，外部性可能导致资源配置失当。即使是在完全竞争条件下，由于存在外部性的影响，整个经济的资源配置也不可能达到帕累托最优状态。

　　(三)公共物品

　　1.公共物品的含义

　　公共物品是每个人都可以同时消费而且不能把一个人排除在外的物品或劳务。公共物品是和私人物品相对应的。私人物品具有两个明显的特征：一是竞争性;二是排他性。所谓竞争性是指在其他条件不变的情况下，对于既定的可供消费的产品而言，增加一个人的消费就必然减少另一个人的消费;所谓排他性是指私人物品在财产所有权上的独占性。某人合法地占有了某种商品，别人就不能同时占有它。私人物品可明确产权上的归属，明确的产权必然具有排他性。因此，可以说那些在消费上具有竞争性和排他性的物品就叫私人物品。

　　2.公共物品的特点

　　(1)非竞争性。非竞争性是指公共物品可以被多人同时消费，一个消费者对某一种公共物品的消费并不影响其他人对该公共物品的消费。消费者不必要为实现对公共物品的消费而展开竞争或争夺，对一个消费者提供公共物品并不会减少对其他消费者的供给;一个人分享某公共物品的利益一般也不会减少其他人分享同一公共物品的利益，多增加一个人消费公共物品也不会引起该物品成本的增加，即消费者人数的增加所引起的公共物品边际成本为零。例如，国防、市政道路、公共标志、污水处理以及法律和秩序等公共物品都有这种特点。

　　(2)非排他性。非排他性是指公共物品被某人消费时，不能排除其他人同时消费该物品，或者排除的代价十分高昂。某些公共物品虽然存在技术上排他的可能性，但是排他的成本非常昂贵以至于在经济上不可行。

　　上述公共物品的这些基本特性决定了在绝大多数的公共物品消费中必然经常出现“搭便车”现象。“搭便车”是指某个人不用自己付出代价而消费由他人付出代价所提供的某种物品或服务。私人物品的消费具有竞争性和排他性，容易区分。不购买就无法消费，所以不存在搭便车问题。公共物品由于非竞争性和非排他性的存在。不付费并不影响消费，即没有付费的激励和不付费的约束，而且一个人的消费并不减少其他人的消费，所以就容易滋生“搭便车”问题。

　　对于一个住宅小区的居民们来说，物业管理服务的主体内容近似于一种公共物品，例如公共秩序维护和共有共用部位维修养护、保洁、绿化等服务都是同时面向全体小区居民提供的服务，不能(一般也不会)因为个别业主(使用人)不交物业服务费而停止提供，“搭便车”现象很难完全避免。

　　3.公共物品的分类

　　可以将公共物品分为两大类，即纯公共物品和准公共物品。纯公共物品是具有完全的非竞争性和完全的非排他性的物品，一般认为，国防、法律、治安等都是最典型的纯公共物品。纯公共物品一般通过纳税间接购买而被动消费，消费时无法分割，只能由政府提供。

　　准公共物品是指具有有限的非竞争性和非排他性的物品。准公共物品具有一定程度的拥挤性，即准公共物品消费时消费者人数增加到一定程度时，会出现拥挤而产生消费竞争，如高速公路、有线电视、教育、医疗卫生、海洋渔业资源等。

　　4.公共物品和市场失灵

　　与私人物品不同，公共物品在消费上不具有排他性，因此决定了公共物品的市场需求不同于私人物品的市场需求。对一个特定的消费者而言，对于某一特定的价格，消费者选择使自身效用最大的公共物品的需求量。但是，由于公共物品是所有消费者同时消费同一数量的商品，消费者并不清楚自己对公共物品的需求价格，更不可能准确说明自己对公共物品的需求与价格之间的关系。并且，由于公共物品存在非竞争性和非排他性，消费者更愿意搭便车消费，低报或者隐瞒自己对公共物品的偏好。所以无法知道每个消费者的真实需求数量，也无法加总消费者的需求，因此，就不可能求得公共物品的最优数量，实现资源最佳配置。

　　(四)信息不对称

　　1.信息不对称的含义

　　信息不对称是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全、充分和相同的信息。完全竞争的市场中，作为经济活动参与者的生产者和消费者对影响其选择的相关经济变量都拥有充分的并且是完全相同的信息。

　　但现实经济中，往往存在这样一种情况：在某项经济活动中，某一参与者比对方拥有更多的影响其决策的信息，这就是信息不对称现象。例如，医疗保险市场的投保人对自己的健康状况比保险人拥有更多信息，因此，医疗保险的买方(投保人)与保险人之间就出现信息不对称;劳动力市场的求职者对自己的能力比雇主拥有更多信息，因此，劳动力市场上供求双方之间也会出现信息不对称;物业服务市场上，服务企业一般比业主更清楚服务开支信息，因此，物业服务市场上供求双方之间也会出现信息不对称。信息不对称的存在必然影响经济活动参与者对真实的供给曲线和需求曲线的了解，从而影响资源的有效配置。

　　2.信息不对称对资源配置效率的影响

　　在论证完全竞争的市场能够实现资源帕累托最优配置时，我们假定信息是完全的，这意味着不存在上述信息不对称问题。因此，当现实经济中出现信息不对称时，具有信息优势的一方可能利用其信息优势损害对方的利益，从而破坏市场的有效性。另外，经济行为主体在信息掌握不完全的条件下，不可能做到最优化决策，也就不可能实现资源帕累托最优配置。这些都会导致市场失灵。信息不对称的具体表现形式多种多样。旧车市场、保险市场、劳动力市场等都会出现信息不对称的情况。这些不同的表现形式可以归结为两大类：逆向选择和背德行为。

　　(1)逆向选择。

　　逆向选择是指在买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是逐渐将好的商品驱逐出市场。当交易双方的其中一方对于交易商品可能出现的风险状况比另一方知道得更多时，便会产生逆向选择问题。下面以保险市场为例来说明逆向选择问题。

　　任何一个国家，即使是市场经济最发达的国家想要建立起老年人健康保险的私人保险市场都是困难的，原因在于保险的买卖双方所掌握的信息是不对称的。欲购买健康保险的老年人通常会比保险公司更了解自己的健康状况，如果由私人保险公司为老年人提供健康保险，由于保险公司并不能确知每一位老人的健康状况，而只知道他们的平均健康状况，因此保险公司只能根据老年人的平均健康状况或平均的患病率收取保险费。事实上每一位老年人的健康状况是不同的。如果把老年人简单地分为健康者与不健康者这两种情况，在保险公司按照平均健康状况收取保险费的情况下，谁会更有意愿购买保险?笃定是那些身体不健康的老年人，而那些身体健康的老年人不会愿意购买保险。这种行为倾向必然会减少保险公司的收入而增加保险公司的支出。保险公司为此将会提高老年人的保险费，按照那些不健康老年人的平均健康状况收取保险费。不健康老年人又可分为患病率较高者与患病率较低者，在保险公司提高保险费后，只有那些患病率较高者愿意继续购买健康保险。这会导致保险公司进一步提高保险费，从而又使购买保险者进一步减少。这一过程不断循环，最终结果便是只有那些身体状况最糟的老年人才购买保险，致使保险公司无利可图，以致老年人健康保险市场萎缩甚至彻底消失。这就是信息不对称导致老年人健康保险市场失灵的过程。

　　上述老年人健康保险市场的例子表明，由于卖方和买方之间信息不对称，市场机制的调节会趋于失效，最终结果是劣质商品驱逐优质商品，以致市场萎缩甚至消失，这就是逆向选择。逆向选择存在于一切可能出现信息不对称的商品市场，特别是需要消费者进行消费体验后才能感知商品质量的体验商品市场中。例如二手车市场、劳动力市场、物业服务市场等都会出现逆向选择问题。物业服务可以被归类于一种典型的体验商品，在体验商品的交易中，生产者(如物业服务企业)通常掌握着消费者(如业主)不了解的信息，出现逆向选择效应的情况较为普遍。在某些城市，服务质量差但收费较低的物业服务企业反而扩张较快，就是这种效应的体现。

　　不同的市场上因信息不对称而产生问题的性质不同，采取的解决方法也不同。可以通过政府解决，也可以不通过政府解决。

　　因信息不对称而出现的老年人健康保险市场的逆向选择问题说明市场在这一领域的调节是无效率的。老年人需要健康保险，但这类为老年人所需要的东西却无法通过市场调节而获得。因此，在老年人健康保险领域和与此相类似的职工医疗保险领域所出现的市场失灵通常需要政府干预。例如，政府可以出资解决老年人的健康保险。与此问题类似，政府、企业、个人可以共同出资对个人进行医疗保险，以消除这一领域的逆向选择问题。

　　信息不对称问题在许多领域都存在。但并不一定都会导致逆向选择问题，事实上有许多市场会存在信息不对称，可以通过某些有效的制度安排或有效措施的实施消除因信息不对称而产生的逆向选择问题，而无须政府的干预。

　　例如，家用电器、自行车等用品的修理中，只有维修者知道维修的质量如何，顾客并不知自己物品维修的情况如何。维修者可以采取提供保证的方法保证交易的正常进行，顾客也可以请熟悉的或有口碑的人维修产品，这些做法均可以一定程度解决逆向选择问题。在信息不对称所产生的问题很严重，以至于会破坏市场的运作时，就有必要进行政府干预，或通过法律解决问题。例如，药品市场因信息不对称而产生的假药充斥市场的问题就需要政府出面进行干预。

　　(2)背德行为。

　　在保险市场上，信息不对称不仅会因上述逆向选择问题导致市场失灵，还会因为另一种机制导致市场失灵。例如，当一个人购买了健康保险后，他很可能会不再像过去那样注意自己的生活方式、维护自己的身体健康，于是，其发生健康问题的概率就会上升;当很多人都如此时，保险公司就不得不提高保险费甚至拒绝出售保险;但提高保险费会使一部分购买意愿较低、对自己健康状况有信心的投保者退出，使身体更差的人群留存在市场上。这时候市场机制形成的保险服务数量就会偏离最优水平。如果信息是充分的、完全的，保险公司就没有必要制定或调增较高的保险费，而只需针对有不良生活方式的投保者收取较高保险费，对其他投保者仍然收取较低保险费，这样就会有更多的投保者购买保险并获得相应的效用满足，保险公司也可以获得更多的利润。

　　上述例子中，由于信息不对称，市场的一方不能观察到另一方的行动，则另一方就可能因此采取不利于对方的行动，这即为背德行为。背德行为不仅存在于保险市场，而且存在于一切可能出现信息不对称的商品市场，如劳动力市场、物业服务市场等。

　　(3)委托一代理问题。

　　由信息不对称导致的逆向选择和背德行为的一种呈现，就是委托一代理问题。委托一代理问题是指由于委托人不能确知代理人的能力与行为，委托人监督代理人的效率和代理人完成委托人任务的效率与品德均可能存在缺陷的问题。

　　委托代理关系是一种契约关系，通过这一契约，一个人或者一批人授权给另一个人为委托人的利益从事某项活动。但这又不同于一般的雇佣关系，委托人授予代理人相当大的自主决策权，而委托人很难监控代理人的活动。由于委托一代理双方存在一定的信息不对称、目标不一致，加之理性经济人自利的属性，使得委托一代理问题不可避免地存在。第一，委托人与代理人之间信息不对称，委托人无法确切地知道代理人的知识、能力等，同时，由于技术上的制约、随机因素的干扰以及成本方面的考量，委托人也不能对代理人的工作行为如努力程度及有无机会主义做法等进行全面有效的监督，于是委托人只能根据可观测到的变量来推断代理人的隐藏信息和隐藏行动，导致委托人的主动权和对代理人的有效监控受到制约。第二，委托人与代理人责任不对称。例如，代理人掌握着企业的经营管理权，却对企业的盈亏不承担直接责任，而委托人失去了企业的经营管理权，却直接承担企业盈亏的后果，这种责任上的不对称极大地弱化了对代理人的约束，使得代理人缺乏认真负责、努力工作的压力。第三，委托人与代理人目标的不一致。例如，资本所有者作为委托人拥有剩余索取权，所追求的目标是利润最大化，从而实现资本收益的最大化，而拥有企业控制权的经理人员作为代理人，一方面追求更高的薪酬、资金等货币效用，另一方面还力图追求更高的非货币效用，如舒适的办公条件、气派的商业应酬以及为了晋升和满足权欲而盲目地扩大企业的规模等，也即代理人作为理性的经济人追求自身利益的最大化，而非委托人利益的最大化。

　　委托一代理问题既存在于很多经济活动中.也存在于一种经济活动的各个环节。如在企业生产经营管理活动中，企业股东与职业经理人之间有委托一代理问题，经理人与一般职员或工人之间也有委托一代理问题。一旦企业经营中存在委托一代理问题，其后果不仅是企业所有者的利润下降，也会使社会资源配置的效率受损。

　　由委托一代理问题而导致的效率损失不可能通过政府的干预解决，因为，企业主无法观察或监督经理与工人的行为，政府更加无法观察或监督。通常解决委托一代理问题的方法是：赋予代理人一定的所有权，实施与目标业绩挂钩的现金激励，签订较长期的合约。

　　物业管理服务过程中也广泛存在委托一代理问题。随着科学技术的进步，建筑物的高度、规模、使用人数不断增大，建筑物产权日益多元化，科技含量不断增强，导致建筑物管理维护难度越来越大，要求越来越高。而这些变化和原因会使得建筑物业主越来越没有能力也不愿意自己从事物业管理活动，对专业化物业服务的依赖和需求越来越强烈。于是，物业管理的委托一代理关系也由此产生。

　　即缺乏物业管理知识和能力的人，会委托专业化物业服务企业或专业企业处理复杂的物业管理或专项事务。实际的物业管理服务过程经常呈现的近似于是一种多重委托一代理关系，例如，众多小业主委托业主代表(业主委员会成员)，业主代表委托物业服务企业，物业服务企业委托专业公司，专业公司员工服务小业主。

　　在初始委托人(众多小业主)和最终代理人(物业管理公司的员工或专业公司的员工)之间，存在着若干中间层，每个中间层，既是前一个委托关系的代理人，又是后一个委托关系的委托人。由于存在委托人和代理人之间信息不对称等因素，物业管理委托一代理中的逆向选择与背德行为难以避免。不仅如此，由于物业管理委托一代理问题存在特殊性，还会出现超出一般委托代理问题的特殊问题：其一，委托方行为能力明显不足。物业服务的初始委托人是众多小业主，他们专业性缺乏，意见不一，加之部分业主存在“搭便车”的行为，其委托及监督业主代表的能力明显欠缺;而业主代表受专业性、公益心、时间等因素的制约，其委托、监督物业服务企业或专业企业的能力也可能存在不足。其二，委托环节多，监督距离长。如前所述，物业服务过程一般会有多重委托关系，由于委托人与代理人信息的不对称和目标的差异，委托环节多，监督距离长，必然会导致监督难度加大、监督成本增加、监督力度逐步减弱，这通常也意味着更低的管理效率和效果。其三，激励手段欠缺。物业服务质量难以量化评价，加之物业服务的评价主体是一个群体，决策效率低，使得对物业服务的正面激励(奖优)与负面激励(罚劣，如解聘服务企业)，均不易进行。特别是解聘服务企业，还会出现一个寻觅更优替代者的搜寻、谈判和转换成本问题。虽然还有其他负面激励手段，如业主个人“用脚投票”――卖掉房屋、脱离服务，但由于代价太大，更难以实行。由此而知，解决物业管理委托一代理问题，除了需要借助于解决一般性委托一代理问题的方法，还需要特别的激励与约束制度、方法设计。