2018年经济师考试中级房地产章节习题第九章

第九章房地产估价

第 1 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为l美元=7.98元人民币，2006年9月30日为l美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为()元人民币/㎡。

A.7215

B.7416

C.7315

D.7516

正确答案：D,

第 2 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×()。

A.套内建筑面积/建筑面积

B.使用面积/建筑面积

C.使用面积/套内建筑面积

D.套内建筑面积/建筑面积

正确答案：C,

第 3 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2400元/㎡，买卖中涉及到的税费均由买方来负担.该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产的正常成交价格为()元/㎡。

A.2243

B.2581

C.2526

D.2286

正确答案：B,

第 4 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

某房地产在2011年3月的价格为20000元/㎡，现要调整为2011年9月的价格.已知该类房地产2011年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1.，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2011年9月的价格为()元/㎡。

A.26560.8

B.27000.1

C.28050.9

D.29170.7

正确答案：C,

第 5 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

采用成本法估算得到的房地产价格，通常被称作()。

A.购买价格

B.成本价格

C.积算价格

D.收益价格

正确答案：C,

第 6 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为()元/㎡。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

正确答案：D,

第 7 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

()是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑技术和设备等，按照估价时占、时的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物的所必要的支出和应获得的利润。

A.重建价格

B.重置价格

C.重新购建价格

D.重建成本

正确答案：B,

第 8 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为30年，无残值.该类建筑物的经济寿命为50年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为()。

A.40%

B.60%

C.50%

D.67%

正确答案：B,

第 9 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

某房地产，收益年限为50年，报酬率为10%，每年可以获得净收益60万元，则该房地产的价格应该为()万元。

A.594

B.489.36

C.497.56

D.500

正确答案：A,

第 10 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.80

B.90

C.100

D.110

正确答案：C,

第 11 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

桌写字楼预计持有2年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。

A.4858

B.5200

C.2700

D.6264

正确答案：B,

第 12 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

收益法中的运营费用率是()。

A.运营费用与潜在毛收入之比

B.运营费用与有效毛收入之比

C.运营费用与总收益之比

D.运营费用与净收益之比

正确答案：B,

第 13 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，()与投资风险正相关。

A.报酬率

B.利率

C.无风险报酬率

D.贴现率

正确答案：A,

第 14 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

假设开发法中的开发经营期的起点是()的时间。

A.土地开始开发

B.房屋开始施工

C.开始租售开发完成后的房地产

D.取得估价对象

正确答案：D,

第 15 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是()。

A.叙述式

B.数据式

C.表格式

D.图表式

正确答案：C,

第 16 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

房地产状况调整的内容包括()。

A.质量状况调整

B.实物状况调整

C.设计状况调整

D.权益状况调整

E.区位状况调整

正确答案：B,D,E,

第 17 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

正常使用造成的建筑物物质磨损与()正相关。

A.建筑物的使用性质

B.建筑物使用强度

C.建筑物使用年数

D.建筑物的实际经过年数

E.建筑物使用者

正确答案：A,B,C,

第 18 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

根据收益法，房地产价值的大小，主要取决于()。

A.房地产规模的大小

B.房地产未来能获得的净收益的大小

C.房地产可以获得净收益的期限的长短

D.房地产获得净收益的可靠程度

E.房地产使用年限的长短

正确答案：B,C,D,

第 19 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

下列选项中，()的价格评估适于采用假设开发法。

A.可供开发建设的土地

B.在建工程

C.可装修改造的旧的房地产

D.新房

E.以上答案均正确

正确答案：A,B,C,

第 20 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

以下关于假设开发法的说法中，正确的是()。

A.假设开发法是成本法的倒算法

B.假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值

C.在现金流量折现法中，投资利息和利润必须单独作为项目显现出来

D.假设开发法中，销售税费和开发利润也必须计利息

E.开发完成后的房地产价值一般以估价时点时的市场价值为准

正确答案：A,B,

第 21 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

下列有关房地产估价报告的叙述，正确的是()。

A.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复

B.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告

C.成套住宅抵押估价报告一般采用叙述式报告

D.房地产估价报告一般采用书面形式，分为叙述式报告和表格式报告

E.房地产估价报告通常由八大部分组成

正确答案：A,B,D,E,

第 32 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

(2008年)净收益=有效毛收入-()。

A.物业服务费

B.运营费用

C.经营成本

D.开发建设成本

正确答案：B,

第 33 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

(2008年)待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-()。

A.取得待开发房地产的税费

B.转让待开发房地产的税费

C.销售开发完成后的房地产的税费

D.取得待开发土地的费用

正确答案：A,

第 34 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

(2009年)某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重最价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是()。

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

正确答案：B,

第 35 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

(2009年)某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%.运营费用率为20%，该住宅的年净收益是()万元。

A.1.40

B.1.44

C.1.60

D.1.80

正确答案：B,

第 36 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

(2009年)净收益=潜在毛租金收入-()+其他收入-运营费用。

A.空置和收租损失

B.还本付息额

C.折旧额

D.所得税

正确答案：A,

第 37 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

(2010年)某套住宅的成交价格为5000元/㎡，交易中的营业税和契税等税费均由买方负担.已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的6%，应由买方缴纳的契税等税费为正常价格的2%.该套住宅的正常价格为()元/㎡。

A.5200.00

B.5300.00

C.5319.15

D.5400.00

正确答案：C,

第 38 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

(2010年)某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元/㎡取得的，建筑安装工程费为2000元/㎡，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%.目前重新取得该用地的楼面地价为3000元/㎡，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为()元/㎡。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

正确答案：D,

第 39 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

(2010年)某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于()。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.外部性折旧

正确答案：B,

第 40 题 (单项选择题)(每题 1.00 分)

(2010年)利用假设开发法估价，下列情形中会使评估价值高的是()。

A.后续开发建设的必要支出大

B.后续开发建设的应得利润大

C.开发完成后的房地产价值大

D.开发期长

正确答案：C,

第 41 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

(2008年)建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括()。

A.统一付款方式

B.统一付款进度

C.统一成交日期

D.统一面积内涵

E.统一面积单位

正确答案：A,D,E,

第 42 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

(2009年)采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有()。

A.选取的报酬率偏低

B.预测的未来净收益偏大

C.估计的使用期限偏短

D.估计的运营费用偏大

E.估计的空置率偏高

正确答案：A,B,

第 43 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

(2009年)房地产估价报告通常由()等组成。

A.估价委托书

B.注册房地产估价师声明

C.估价委托合同

D.估价结果报告

E.估价技术报告

正确答案：B,D,E,

第 44 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

(2010年)某宗收益性房地产的估价价值偏高，其原因有()。

A.收入估计过高

B.空置率估计过低

C.选取的报酬率过小

D.运营费用估计过大

E.收益期限估计过长

正确答案：A,B,C,E,

第 45 题 (多项选择题)(每题 2.00 分)

(2010年)一份房地产估价报告的组成部分应包括()。

A.注册房地产估价师声明

B.估价的假设和限制条件

C.被估价房地产的市场竞争力分析

D.估价结果报告

E.估价技术报告

正确答案：A,B,D,E,

第 46 题 (不定项选择题)(每题 2.00 分)

(一)(2008年)评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/㎡，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有()。

A.成本法

B.收益法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

正确答案：B,

第 47 题 (不定项选择题)(每题 2.00 分)

(一)(2008年)评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/㎡，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

该酒店式公寓建成后的年净收益为()元/㎡。

A.300

B.360

C.540

D.600

正确答案：A,

第 48 题 (不定项选择题)(每题 2.00 分)

(一)(2008年)评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/㎡，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

已知报酬率为8%，该酒店式公寓建成后的价值为()元/㎡。

A.3000

B.3533

C.3577

D.3750

正确答案：B,

第 49 题 (不定项选择题)(每题 2.00 分)

(一)(2008年)评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/㎡，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为()年。

A.37

B.38

C.39

D.40

正确答案：A,

第 50 题 (不定项选择题)(每题 2.00 分)

(二)(2009年)某建筑物的建筑面积100㎡，套内建筑面积80㎡，按套内建筑面积计算的重置价格为4000元/㎡，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%。

该建筑物单位建筑面积的重置价格为()元/㎡。

A.3200

B.4000

C.4100

D.5000

正确答案：A,