城乡规划师|“一户多宅”、超面积宅基地要收费，交多少?不交会怎样?

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【要点一：宅基地有偿使用不涉及“一户一宅”面积标准内的部分】

《新乡县农村宅基地有偿使用流转和退出暂行办法(试行)》中规定，因历史原因形成“一户一宅”超标准占用部分;“一户多宅”的多宅部分;以及非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式合法占有和使用的宅基地属于宅基地有偿使用的收费对象。

也就是说，若农村宅基地的面积未超过167平方米的上限标准，且符合“一户一宅”法定原则，则不涉及收费问题。面积限制或者“一户一宅”两大硬杠杠有一条不符合，就可能面临收费。

譬如前段时间舆论热度颇高的城镇户籍子女可依法继承农村房屋及宅基地使用权的情形，就被列入了“收费”范畴。

《暂行办法》中甚至明确对于此种非本村村民占用宅基地的情况要首先鼓励其自愿有偿退出，按照土地的区片综合地价和房屋的评估价值给予其补偿。

需要指出的是，此次宅基地有偿使用试点针对的是因历史原因形成的“一户多宅”或者超占面积宅基地，不包括村民乱占土地建房等违法用地或者违反城乡规划所占用的“宅基地”。对于涉嫌违反《土地管理法》或者《城乡规划法》规定的违法建设行为，无论如何是不能通过交费来使违法行为合法化的。

【要点二：收费标准不同县略有差异，最高每年要交几千元】

新乡县和延津县的收费标准略有不同，具体如下：

新乡县：对“一户一宅”的，有偿使用根据其超出起征面积的多出部分实行阶梯式计费。阶梯式计费标准如下：

(1)超出面积1-100㎡部分按每年5元/㎡计费;

(2)超出面积101-200㎡部分按每年10元/㎡计费;

每增加100㎡标准提高5元/㎡计费，以此类推。(对大于600㎡以上的宅基地，不鼓励执行有偿使用政策，鼓励村集体经济组织或村民委员会组织强制收回。)

延津县：对“一户一宅”的，有偿使用根据其超出起征面积的多出部分实行阶梯式计费。阶梯式计费标准如下：

(1)超出面积1-50㎡部分按每年2.5元/㎡计费;

(2)超出面积51-100㎡部分按每年5元/㎡计费;

(3)超出面积101-200㎡部分按每年10元/㎡计费;

(4)超出面积201-300㎡部分按每年20元/㎡计费;对大于300㎡以上的宅基地，不鼓励执行有偿使用政策，鼓励村集体经济组织或村民委员会组织收回。

对“一户多宅”，农户可自愿选择一宅，扣除起征面积的部分，按以上阶梯式计费标准核算收取;其余多出的宅基地整宗按以上阶梯式计费标准收取。

【要点三：宅基地有偿使用费，不交会怎么样?】

那么，对于上述《暂行办法》确定的需要收费的超标宅基地，其占用者若坚持不交又会怎样呢?简言之，将可能面临以下3种后果：

其一，纳入征信体系不诚信名单。党员、村组干部、村集体经济组织负责人、村民代表应带头交纳;对不按时交纳宅基地有偿使用费且拒不执行宅基地退出政策的，由村集体经济组织或村民委员会申请，可以纳入征信体系不诚信名单。

其二，不予确权登记直至注销不动产权证书。在宅基地确权登记时，对交清有偿使用费且符合村级规划的可以颁发不动产权证，不动产权证上标注“本使用权人自愿按照规定逐年交纳有偿使用费，超出部分集体需要时同意无条件退出”。

集体经济组织对拒不交纳有偿使用费的，有权暂缓出具不动产登记相关证明材料及单方申请注销其不动产权证书。

在明律师认为，《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中明确规定要推动解决宅基地“一户多宅”、缺少权属来源材料、超占面积、权利主体认定等问题，按照房地一体要求，统一确权登记、统一颁发证书，努力提高登记率。

据此，上述将交费作为出具不动产登记相关证明材料前提条件的做法是否合理，有待商榷。

其三，对不符合“一户一宅”或者面积限制要求的部分强制收回，必要时申请司法机关强制执行。到了这一步，村集体或者村委会将与拒不交费的村民对簿公堂，通过提起民事诉讼来强制要求村民腾房、交地从而收回宅基地使用权。

那么，面对这一全新的宅基地制度改革试点举措，农民朋友们究竟怎样做才能充分维护自身的合法权益呢?在明律师强调以下3点：

其一，宅基地有偿使用目前并无行政法上的直接依据，是地方上根据“一户一宅”和面积限制原则推导出来的改革试点行为。一旦村民或者宅基地占用者交了费，村集体就应当严守诚实信用原则，确保其在约定期限内能够正常使用所涉宅基地，不应再以其他名义强行收回。

其二，“一户一宅”中“户”的认定标准必须依法保障女性村民的合法权益，不得以“风俗习惯”等为由直接剥夺女村民的宅基地使用权。现有文件中“户”的认定标准是这样的：

户数及人口原则上以公安机关登记的户籍为基础，进行认定。

1.农户只有1个子女的，认定为一户。

2.农户有2个以上子女，但只有一个儿子的，父母随儿子居住，认定为一户。

3.农户有2个以上儿子，父母随其中一个儿子居住认定为一户，其他儿子成年后可认定为一户。

4.一户村民虽有两处或两处以上宅基地，但面积总和未超过167㎡的，认定为一宅。

5.干部、职工的配偶为农民，在配偶的户籍所在村庄建有房屋的，可认定为一户。

6.对入驻新型农村社区，单体独户的认定为一宅，原则上多层、高层单元房不认定为一宅(由村集体经济组织或村民委员会根据实际情况进行认定)。

7.其它特殊情况，由村集体经济组织或村民委员会民主决定。

那么试问，若农户没有儿子，都是女儿，是不是永远都只能按一户认定呢?女性村民成年后一定要“外嫁”吗?显然，上述忽视女性村民独立地位的政策有违《妇女权益保障法》等规定，其合理性和公平性有待商榷。

其三，宅基地有偿使用改革试点的基本原理应当是“自下而上”，而非“自上而下”，即必须充分尊重每一个村集体或者村委会成员的真实意愿。是否参与改革试点，是否在本村启动超标宅基地的有偿使用，村民对此有发言权。

故此，对一些历史原因形成的“一户多宅”、超占面积等情形较为普遍的村而言，要不要收费，向谁收费，怎样收费，收完这笔费用后用来干什么，都需要村民会议及村民代表会议的充分研究、决策，任何人不能将这些东西硬塞给农民让其接受。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是，“宅改”出台有偿使用政策的目的就在于逐步调整、解决历史原因形成的“一户多宅”、超占面积现象，让宅基地使用权真正属于需要它的人，真正造福于本集体经济组织的脱贫增收直至共同致富。但在具体收费对象、标准的确定上，一定要充分发扬民主，全面、细致考虑个案中的实际情况，不搞“一刀切”，更不能以“改革试点”之名肆意侵害部分宅基地使用权人的正当权益。在此基础上，此番改革的效果究竟会是怎样，我们将拭目以待。

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