2021年房地产估价师《案例与分析》考点：市场价值和非市场价值的区别

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考点：市场价值和非市场价值的区别

非市场价值经常考投资价值，有时考现状价值。

(1)投资价值

投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或运营费用方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的：所不同的主要是参数取值。例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估—价值是预测未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。

投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同，主要区别在参数的取值

就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值;但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考，也是其服务的重要领域。例如，政府举行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。受政府委托，确定政府土地的招拍挂底价就是公开市场价值评估。

注意投资价值评估，严格说并不需要遵循独立、客观、公正的原则。

(2)现状价值

现状价值是指在现状使用下的价值。现状使用包括当前的用途、规模、档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。但如果现状利用是最高最佳利用的，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。例如，临街住宅楼的底层住宅擅自改为商铺，该底层住宅的现状商业用途的现状价值，通常高于法定居住用途下的价值。

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