城乡规划师|农用地转为建设用地如何审批?
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农用地转为建设用地如何审批?
《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)要求，自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证。
农用地转用是土地用途管制制度的关键环节，是控制农用地转为建设用地的重要措施。新《土地管理法》对农用地转用制度进行了重新设计，更加强调对耕地特别是永久基本农田的保护。新《土地管理法》第四条明确，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。农用地转用的制度作为我国土地管理的基本措施将长期贯彻下去。
什么是农用地转用制度?
农用地转用制度又称农用地转为建设用地制度，是指将农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。这一制度是市场经济国家在控制建设用地增长、保护农用地尤其是耕地方面普遍采用的手段。在世界各国和各地区，这一制度的名称不尽相同，有的称为“土地规划许可”，有的称为“建筑用地许可”，还有叫“非都市土地使用管制”。
1998年《土地管理法》修订时增设了农用地转用制度。根据法律规定，农用地转用应按照法定程序批准，未经批准擅自占用农用地进行非农业建设的属于违法占地行为，达到法定犯罪面积的还要追究破坏农用地罪的刑事责任。
农用地转用制度的特点有哪些?
①农用地转为建设用地，必须经过依法审批，否则就是非法占用土地;这种农用地转用审批是国家控制土地利用的一种制度相当于行政许可，是保护农用地的必要手段。
②农用地转用的审批权集中于国务院和省级人民政府，但省级人民政府可以依法作一定的授权，这种授权是与土地利用总体规划的授权审批相一致，只限于乡村一级的规划。
③农用地的转用要以土地利用总体规划为依据。
农用地转为建设用地如何审批?
2019年《土地管理法》修改中合理划分和调整了中央和地方在农用地转为建设用地方面的审批权限，其中一条重要原则就是按照是否占用永久基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。
《土地管理法》第四十四条明确规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
农用地转为建设用地审批的主要依据是什么?
决定农用地能否转为建设用地的依据主要有三个方面：
一是土地利用总体规划，如果符合土地利用总体规划确定的用途，即在建设用地区范围内，可以转为建设用地，否则将不得转为建设用地;
二是土地利用年度计划，政府批准农用地转用必须在土地利用年度计划控制指标范围之内，不得超计划批准农用地转用;
三是建设用地供应政策。国家通过制定建设用地的供应政策，控制建设用地总量，防止大量占用农用地，以及优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。
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