城乡规划师|乡村产业振兴用地难?《新闻联播》点赞湖州“标准地”政策
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在浙江安吉县鲁家村，农村集体经营性农业“标准地”使用权出让正在试点，农场主成为“标准地”使用方后，可因地制宜开展房建等工程建设，从而促进产业融合、产村融合。
近年来，湖州着力实施乡村产业提升行动，休闲农业、农村电子商务、创意农业、数字农业等乡村新产业、新业态快速崛起，推动农村经济快速发展。
用地难已成乡村产业发展的瓶颈，为破解乡村产业振兴用地难问题，浙江省湖州市敢为人先、勇于创新，在全国首创推出农业“标准地”。央视《新闻联播》点赞的这项农业经营性项目“标准地”政策到底如何?我们来了解一下!
乡村产业发展需要两块地——设施农用地和建设用地，但设施农业用地适用面小、范围窄和标准上限低，建设用地指标落地难、规划滞后、土地出让成本高和审批手续复杂，用地难已成制约乡村产业振兴瓶颈。为破解乡村产业振兴用地难问题，浙江省湖州市敢为人先、勇于创新，印发《湖州市人民政府办公室关于保障农业产业融合项目建设“标准地”促进乡村产业振兴的通知》，推出农业产业融合项目建设“标准地”(以下简称农业“标准地”)，即盘活农村集体建设用地，以出让农村集体建设用地使用权方式，保障乡村产业发展建设用地需要。这项改革既解决了乡村产业发展用地难题，又保护了耕地，激活了村集体资产。
为管好农业“标准地”，真正做到农地农用，湖州市做到五个规范。
规范用地
农业“标准地”用于农业特色优势产业为基础的休闲农业、农业科技服务、农产品营销服务等一二三产融合发展项目建设。为确保农地专用，湖州市严格落实用途管制，农业“标准地”不得用于房地产开发，严禁私自转卖、转租。
规范项目实施主体
项目实施主体必须是区县级以上的示范性农民专业合作社、家庭农场、重点农业龙头企业或农业“大好高”项目业主。从事休闲农业的，要求种植业土地流转面积达到150亩以上、养殖业土地流转面积达到100亩以上。对符合要求的项目实施主体核发不动产权属证书。
规范用地额度
按不高于项目流转总面积的2%申请农业“标准地”，一般单个项目用地原则上不超过5亩。对于科技含量高、带动力强且投资超过5000万元的项目可适当提高用地额度。
规范各方利益
农业“标准地”的所有权仍归村集体，相关土地规费除上缴省以上部分外，其余部分由市、县区奖补给村集体。项目实施主体一次性向村集体经济支付土地出让费，并签订项目投资建设合同，对项目亩均投资、亩均产值、吸纳当地劳动力就业、带动周边农户等标准进行约定，明确违约责任。
规范使用年限
使用年限原则上与园区土地流转到期年限一致，最少要达到5年以上。
湖州市在全国首推农业“标准地”是盘活农村集体建设用地一次大胆尝试，既有效破解了乡村产业发展用地难的问题，又保护耕地、保护了村集体的利益，实现了三大突破。
❂突破一开源节流，盘活激活并举。
尽管2017年国土资源部和发改委联合发文，明确规定乡(镇)土地利用总体规划可以预留少量(不超过5%)规划建设用地指标，用于农业设施等建设。但据多地调研，受城镇化快速发展需要，建设用地指标基本上划拨不到乡村产业发展上。而另一方面，法律规定农村集体建设用地入市前首先要划归国有，无法增加农民财产性收入，也造成大量集体用地闲置。湖州市通过出让农村集体建设用地使用权的方式，既盘活了闲置土地，保障了乡村产业发展用地的需要;又激活了村集体资产，增加了农民收入，一举两得。
突破二权属分置，深化土地管理改革。湖州市借鉴农村土地承包 “三权分置”的经验，探索将农村集体建设用地的所有权和使用权分离，只出让土地使用权，不进行征收，土地所有权牢牢掌握在村集体手中，只出让土地使用权，且对使用范围、方式和使用年限等作出明确规范。这一创新做法，较好地实现了“村集体资产不减少、集体经济收入有来源、农民收益得保障”的目标，为发展壮大集体经济和农民增收增添了后劲。
突破三放管结合，规范用地管理制度。乡村产业发展用地管理问题十分复杂，往往是“一管就死，一放就乱”。湖州市在农业“标准地”管理上采取放管结合，既打出“金箍棒”，又使用“紧箍咒”。“金箍棒”是盘活农村集体建设用地，盘活建设用地增量，同时简化用地审批手续，由市县相关主管部门审批供地;“紧箍咒”是对农业“标准地”的流转、建设、使用以及相关农业生产行为等环节实行全过程监管，不定期开展专项检查，严守耕地红线。
全国首宗农业“标准地”在湖州成功出让
2020年6月8日上午，在湖州市安吉县公共资源交易中心，全国首宗农业“标准地”成功挂牌出让。安吉盈元家庭农场以33.6万元的价格，从该县递铺街道鲁家村股份经济合作社手中，取得一宗面积为693平方米的农村集体经营性建设用地的使用权，使用期限为38年。
作为全国首个尝到农业“标准地”甜头的农业投资主体，安吉盈元家庭农场负责人朱仁元难掩激动。他指着300多亩茶山之中相对平坦的一处空地说：“过去，这里除了搞种养，其他什么都不能做。现在，地还是这块地，所有权仍归村集体，但我可以合法合规地在这里建一座三层小楼，用于开发安吉白茶研学基地项目。”
2019年，湖州市政府安排200亩建设用地指标用于农业“标准地”项目，并要求各区县政府按照1：1比例配套。了解这一政策后，安吉盈元家庭农场马上向鲁家村村股份经济合作社提出用地需求。
湖州市自然资源和规划局相关负责人表示，2019年6月，湖州市出台《关于保障农业产业融合项目建设“标准地”促进村产振兴的通知》，通过“三条底线、五个要求”，切实从准入条件、流转规模、带动就业、限制额度、保障指标、共同监管等方面，真正做到“农地农用”。
“同区域内的商服用地每亩近百万元。农业经营性项目‘标准地’出让价格参照同区域工业用地基准地价，这减轻了我们农业主体的资金压力。”安吉盈元家庭农场负责人朱仁元说。
“农业‘标准地’政策落地后，鲁家村集体资产不减反增，还增加本地就业，提升村民收入，实现多方受益。”安吉县鲁家村第一书记周春雨说。
截至2020年6月，湖州市已为82个农业项目主体落实建设用地指标404.367亩。已盘活305.917亩农村集体建设用地，其中6.31亩是闲置的农村集体建设用地，预计可助推76个农村集体经济组织增收4500多万元。
农业“标准地”的做法得到社会各界的一致好评，让广大乡村产业投资主体吃了上“定心丸”，称这是对农业经营性建设管理的一项制度性创新，是乡村产业用地改革的“小岗村”。
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