银行公司信贷辅导：贷款抵押分析资料(二)

　　(2)抵押物的估价

　　抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。

　　①估价方法。由于我国的法律还未就抵押物估价问题做出具体规定，一般的做法是由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值，委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。一般的估价方法是：

　　对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素;

　　对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧;

　　对库存商品、产成品等存货的估价，主要是考虑抵押物的市场价格、预计市场涨落、抵押物销售前景;

　　对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系。

　　此外，估价的时间性和地区性，也都会对评估结果产生一定的影响。

　　②抵押率的确定——抵押物的杠杆作用

　　在抵押物的估价中，确定抵押率也非常关键，抵押率的高低直接影响了抵押物价值的大小。确定抵押率的依据主要有以下两点内容。

　　一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的，抵押率应适当降低。

　　二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析：

　　实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值;

　　功能性贬值，即由于技术相对落后造成的贬值;

　　经济性贬值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

　　信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。

　　担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率。抵押率计算公式为：

　　抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额×100%

　　(3)贷款抵押额度的确认

　　由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有利息、逾期有罚息等原因，银行一般不能向借款人提供与抵押物等价的贷款，贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。其计算公式为：

　　抵押贷款额=抵押物评估值×抵押贷款率

　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　(4)抵押合同的签订

　　贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同包括以下内容：

　　①被担保的主债权种类、数额;

　　②债务人履行债务的期限;

　　③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;

　　④抵押担保的范围;

　　⑤当事人认为需要约定的其他事项。

　　根据我国《担保法》的规定，办理财产抵押的，还应按有关规定办理抵

　　押登记手续，方可取得贷款。

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