2012年中级会计实务 预习辅导：第五章节(5)

　　5.3 投资性房地产的转换和处置

　　5.3.1房地产的转换

　　(一)房地产的转换形式及转换日

　　房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

　　1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　2.作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

　　3.自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。

　　4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，将土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

　　(二)房地产转换的会计处理

　　1.成本模式下的转换

　　(1)采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产

　　企业将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。即将投资性房地产的账面价值转为固定资产的账面价值。

　　【例6】20×7年7月末，甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业生产商品，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×7年7月31日，账面价值为 3 765万元，其中，原价5 000元;累计已提折旧1 235万元。

　　甲企业20×7年8月1 日的账务处理如下：

　　借：固定资产 50 000 000

　　投资性房地产累计折旧(摊销) 12 350 000

　　贷：投资性房地产――× ×厂房 50 000 000

　　累计折旧 12 350 000

　　(2)作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产

　　企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。即将存货的账面价值转为投资性房地产的账面价值。

　　【例7】甲企业是从事房地产开发业务的企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15 日，该写字楼的账面余额45 000 万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。甲企业20×7年4月15的账务处理如下：

　　借：投资性房地产――××写字楼 450 000 000

　　贷：开发产品 450 000 000

　　(3)自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产

　　企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。即将固定资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。

　　【例8】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日 ，为期5年。20×7年4月 15日，这栋办公楼的账面余额45 000 万元，已计提折旧300万元。假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。甲企业20×7年4月15日的账务处理如下：

　　借：投资性房地产――× ×写字楼 450 000 000

　　累计折旧 3 000 000

　　贷：固定资产 450 000 000

　　投资性房地产累计折旧(摊销) 3 000 000

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