2012年《中级会计实务》考点：房地产用途的转换

　　1.成本模式下用途转换

　　(1)自用转为出租

　　①自用房地产转换为投资性房地产

　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

　　企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按照固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。(简写为账面价值――账面价值)

　　【例8】甲公司将自用的一栋办公楼从2010年1月1日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该办公楼的原价为2000万元，已提折旧500万元，未计提减值准备。甲公司在2010年1月1日将自用转为出租的账务处理如下：

　　借:投资性房地产 2000

　　累计折旧 500

　　贷:固定资产 2000

　　投资性房地产累计折旧 500

　　②作为存货的房地产转为出租

　　企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。即将存货的账面价值转为投资性房地产的账面价值。

　　【例9】甲房地产开发公司于2010年7月1日将已开发完成的商品房(写字楼)出租给乙企业，租期2年。该写字楼的账面余额为8000万元，则2010年7月1日甲公司账务处理如下：

　　借：投资性房地产 8000

　　贷:开发产品(库存商品) 8000

　　(2)出租转为自用

　　企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产转为自用时，在采用成本模式下，应将投资性房地产的账面价值转为固定资产、无形资产的账面价值。(简写为账面价值――账面价值)

　　【例10】2010年10月31日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，在收回日该投资性房地产的账面原价1000万元，已计提累计折旧800万元。转换日的账务处理是：

　　借:固定资产 1000

　　投资性房地产累计折旧 800

　　贷：投资性房地产 1000

　　累计折旧 800

　　2.公允价值模式下用途转换

　　(1)自用转为出租

　　房地产开发商将开发的商品房出租或企业将自用的建筑物、土地使用权出租，应按转换日的资产的公允价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值与原账面价值之间的差额，如果公允价值大于账面价值，其差额计入“资本公积――其他资本公积”;如果公允价值小于账面价值，其差额计入“公允价值变动损益”。这样处理的目的，是为了防范企业通过转换用途来调增利润。(简写为账面价值――公允价值)

　　【例11】甲公司将自用的一栋办公楼从2010年1月1日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该办公楼的原价为2000万元，已提折旧500万元，未计提减值准备，账面价值为1500万元;其公允价值为1800万元。在采用公允价值模式下，甲公司在2010年1月1日将自用转为出租的账务处理如下：

　　借:投资性房地――成本 1800(公允价值)

　　累计折旧 500

　　贷:固定资产 2000

　　资本公积――其他资本公积 300

　　如果转换日公允价值为1400万元，则账务处理：

　　借:投资性房地――成本 1400(公允价值)

　　累计折旧 500

　　公允价值变动损益 100

　　贷:固定资产 2000

　　【2008年试题】企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为( )。

　　A.资本公积 　　B.营业外收入　　C.其他业务收入　　D.公允价值变动损益

　　【答案】A

　　【解析】作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积――其他资本公积”。

　　(2)出租转为自用

　　企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。(简写为账面价值――公允价值)

　　【例 12】2010年5月30日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，作为办公楼用于本企业的行政管理。转换日，该写字楼的公允价值为2000万元，该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为1800万元，其中：成本为1500万元，公允价值变动为增值300万元。甲企业的账务处理如下:

　　借:固定资产 2000(公允价值)

　　贷:投资性房地产――成本 1500

　　――公允价值变动 300

　　公允价值变动损益 200

　　【2007年试题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是( )。

　　A. 采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

　　B. 采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

　　C. 采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积

　　D. 采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

　　【答案】D

　　【解析】采用成本模式计量的投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定，计提投资性房地产减值准备，所以A项不正确;已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，所以B项不正确;采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额计入“公允价值变动损益”，所以C项不正确。

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