初级会计职称《经济法》难点：土地增值税

　第五章、其他相关税收法律制度

　　七、土地增值税(难点)

　　1、土地增值税的特点：在房地产转让环节征收;以房地产转让实现的增值额为计税依据;征税面比较广;采用扣除法或评估法计算增值额;实行超率累进税率。P202

　　2、土地增值税的征税范围：

　　①土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税;

　　②土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

　　③土地增值税只对有偿转让的房地产征税。

　　3、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如产权未发生转移，不征收土地增值税。单位与单位之间，征收;单位与个人之间，征收;个人与个人之间，不征收。P203-205

　　4、房地开发费用：财务费用中的利息支出(能分摊，5%;不能分摊，10%)

　　①允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%;

　　②允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

　　5、与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。P208-209

　　6、土地增值税的计算公式：

　　①增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税应纳税额=增值额×30%;

　　②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：土地增值税应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;

　　③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：土地增值税应纳税额=增值税×50%-扣除项目金额×15%;

　　④增值额超过扣除项目金额200%：土地增值税应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。P210-211

　　7、土地增值税税收减免：

　　①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税;

　　②因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税;

　　③企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税;

　　④对居民个人转让住房一律免征土地增值税。P212-213

　　8、土地增值税纳税申报程序、纳税清算、纳税地点

　　①纳税人应在转让房地产合同签订后7天内，到税务机关缴纳土地增值税;

　　②土地增值税的清算条件：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。

　　③土地增值税的核定征收：未设置账簿的;拒不提供纳税资料;查账;逾期仍不清算的;计税依据明显偏低，又无正当理由。

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