房地产估价理论与方法考试模拟练习题精选(43)

　　31、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是( )

　　A. 700000元

　　B. 695554元

　　C. 777268元

　　D. 800500元

　　答案：C

　　解析：租赁期限内的年净收益=200*180*(1-30%)*12=302400元

　　租赁期限外的年净收益=200*200*(1-30%)*12=336000元

　　V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元

　　32、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。

　　A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

　　B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

　　C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

　　D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

　　答案：D

　　解析: 根据教材111页直接比较公式，100/( )=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。

　　33、 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )%。

　　A.76

　　B.80

　　C.81

　　D.84

　　答案：C

　　解析:求成新率的公式：1-(1-残值率) X (有效经过年数 / 建筑物的经济寿命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。

　　34.在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况

　　A. 有效经过年数

　　B. 实际经过年数

　　C. 剩余经过年数

　　D. 自然经过年数

　　答案：A

　　解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

　　35.( )是随着时间的推移而减少的。

　　A.原始价值

　　B.账面价值

　　C.市场价值

　　D.投资价值

　　答案：B

　　解析： 原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。

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