助理理财规划师复习之现金规划(5)

　　3 提前还贷的选择权

　　(1)提前还贷的三种情况：

　　借款人贷款时对自身的偿还能力估计不足;

　　借款人在贷款时根据成本效益原则使用较大的住房贷款额度，而将自有资金投入高利润项目，贷款后投资项目收益发生变化;

　　借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善。

　　(2)提前还贷的方法：

　　全部提前还贷;

　　部分提前还贷，剩余贷款每月还款额不变，缩短还款期限;;

　　部分提前还贷，剩余贷款每月还款额减少，还款期限不变;

　　部分提前还贷，剩余贷款每月减少、同时还款期限缩短。

　　(3)如何还贷最优?

　　(4)提前还贷需要注意的问题：违约金

　　4延长贷款

　　(三)利率调整对还款总额的影响

　　案例：王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。

　　王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的首付款设定为250000元。

　　王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。

　　则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元

　　N=20; I/Y=6; PMT=40000; CPT PV=?

　　可负担房屋总价= 458797+250000=708797元

　　验证贷款比例是否合适?

　　250000/708797=35%

　　贷款比例=1- 35%=65%

　　案例：

　　张先生看好了一套100平方米的房子，据张先生了解，目前这套住房的价格是6000元/平方米，购买这套100平方米的房子所需要的费用为60万。张先生对首付房贷等问题不是很了解，想请理财规划师给出建议。

　　假设按7成按揭，贷款期限20年，按照6%的贷款利率，计算如下：

　　P/Y=12; N=240; I/Y=6; PV=420000; CPT PMT=?

　　计算得PMT=3009元。

　　分期付款计算案例：

　　张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6%，期限为20年。如果采用等额本息方式，每月还款额为多少?张先生在还款5年之后，还有多少本金未还?还了多少本金?还了多少利息?

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