助理理财规划师复习之消费支出规划(4)

　　若张先生在还款5年后，有一笔10万元的偶然收入，张先生计划用这10万元来提前归还部分贷款，提前还贷后，希望每月负担额保持原来的水平，但缩短还款期限，请为其设计提前还款安排?若张先生希望提前还贷后，仍保持原还款期限，但减少每月的还款负担呢?(等额本息法)

　　1. 计算张先生5年后剩余贷款本金

　　PV、P1=1、P2=60、BAL=679197元

　　2. 679197-100000=579197

　　3. 以579197为新的PV,计算在PMT保持原数值时，新的N值

　　4. 142个月可还清剩余贷款

　　5.若保持原还款期限，每月还款4887.59

　　房地产其他涉税：

　　自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 。

　　——国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 (2005年5月9日)“国八条”

　　为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　——国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006) “国六条”

　　【案例】张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6%，期限为20年。

　　如果采用等额本息方式，每月还款额为多少?第一个月所还本金为多少?第一个月所还利息为多少?一共还了多少本金?一共还了多少利息?张先生在还款5年之后，还有多少本金未还?还了多少本金?还了多少利息?

　　如果采用等额本金法，第一个月还了多少本金?第一个月还了多少利息?一共还了多少本金?一共还了多少利息?

　　解析：等额本息法：

　　PMT=5731.45

　　第一个月所还利息=800000×6%/12=4000

　　第一个月所还本金=5731.45-4000=1731.45

　　一共还的本金=800000

　　一共还的利息=5731.45×240-800000=575548

　　五年后还剩未还本金=679197

　　五年内一共所还的本金=120803

　　五年内一共还的利息=223084

　　等额本金法：

　　第一个月还的本金=800000/240=3333.33

　　第一个月所还利息=800000×6%/12=4000

　　一共还的本金=800000

　　一共还的利息=3333.33×0.005×(240+239+…+1) =3333.33×0.005×(240+1)×240÷2=482000

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