注册会计师考试《税法》知识点：契税法

注册会计师考试《税法》练习题：契税法

　　一、征税对象

　　契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。

　　几种特殊情况视同买卖房屋：

　　(1)以房产抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。以房产抵债的，过户时按照折价款缴纳契税。

　　例如，甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。

　　2012新增：已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税，变更后退房的，不予退还已纳契税。

　　(2)以房产作投资或作股权转让

　　以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

　　(3)买房拆料或翻建新房

　　买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。

　　(四)房屋赠予(非公益性赠与需交土地增值税)

　　(五)房屋交换(单位之间进行房地产交换应交土地增值税，个人互换住房不交)

　　(3)以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。

　　(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

　　(六)承受国有土地使用权支付的土地出让金

　　对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

　　三、纳税义务人、税率和应纳税额的计算

　　(一)纳税义务人

　　契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

　　(二)税率：3%-5%的幅度比例税率。

　　自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。

　　(三)应纳税额的计算

　　房屋附属设施纳税规定。

　　1. 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，应按合同规定的总价款计征契税。

　　2. 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　【经典例题】假设普通住宅契税税率为1.5%，非普通住宅契税税率为3%，非住宅契税税率为5%。

　　①如果购买的是一套普通住宅，车位与普通住宅是统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。即：1.5%，如果单独计价，则普通住宅按1.5%交纳契税，车位按5%交纳契税。

　　②如果购买的是一套非普通住宅，车位与非普通住宅是统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。即：3%，如果单独计价，则非普通住宅按3%交纳契税，车位按5%交纳契税。

　　对于个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外)，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

　　四、税收优惠

　　(一)契税优惠的一般规定

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人，配偶以及未成年子女，不同)唯一住房的，减半征收契税，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

　　5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

　　(二)契税优惠的特殊规定

　　五、征收管理

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