物业管理师《基本制度》教材：物业管理的产生与发展

更新时间：2016-03-14 15:43:55 来源：环球网校

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　　【摘要】众所周知，2015年物业管理师考试暂停，但是2016年还是要继续的，然后2016年物业管理师考试教材还没有出版，考试大纲也并未公布，但是想要报考2016年物业管理师考试的考友们可根据2015年物业管理师教材进行复习。

　　第一章物业管理概述

　　第二节我国物业管理的产生与发展

　　物业管理的起源与发展

　　物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。一位名叫奥克维娅•希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守。奥克维娅•希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。

　　19世纪末20世纪初，美国经济迅速发展，伴随着建筑技术的不断进步，一幢幢高楼拔地而起，这些高层建筑附属设备多，结构复杂，日常维修养护和管理事务繁琐复杂，对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求，同时这些建筑物往往不是一个或几个业主所有，常常是数十个或数百个业主共有，于是出现了专业化的物业管理机构，为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作。随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会—— 芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。此后，物业管理日益被业主和政府重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。

　　城镇住房及住房制度改革

　　我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。

　　(一)我国城镇住房的发展情况

　　1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。一方面，大量城市房屋经过私房社会主义改造转化为国有，另一方面，政府和国营企业又建造大量的住房提供给居民和职工租用，形成了具有中国特色的公有住宅体系(包括非住宅公房)。除各国营单位经管的房屋外，政府房地产行政主管部门还直接经管一部分公房，出租给居民使用，由房管所具体负责管理和养护。

　　建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。

　　(二)改革开放前的城镇住房制度

　　几十年来，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。所谓城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。主要包括：城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方面，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。

　　我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：

　　一是住房投资由国家和国有企业统包;二是住房分配采取实物分配;三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

　　住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。

　　(三)住房商品化制度

　　1.建立并扶持商品房市场

　　1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革，一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革。房地产生产方式改革的主要内容，就是改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理的统包统支制度，发挥国家、企业和个人的积极性，推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的综合开发模式，建立并完善商品房市场。房地产生产方式经历长时期的改革发展，综合开发后的住宅小区呈现三个特点：一是数量多，二是规模大，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引下，居住区规划布局日臻合理，配套设施日益完善，我国商品房市场从建立到逐步完善。

　　2.城镇住房制度改革

　　城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994 年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。

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　　我国物业管理的产生

　　随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。各地对住宅小区的管理模式进行了多方面的探索。例如，大庆石油管理局对住宅区进行封闭式管理;常州等地由街道办事处统一管理;上海市由房管所、街道居委会、派出所三位一体进行管理等等。这些探索对长期以来的行政管房方式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都没有将房屋管理推向市场，没有从根本上改变住宅小区的行政管理体制。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，针对商品住宅小区的商品房被多家单位和个人购买后形成的产权多元化格局，按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的方式，对住宅小区实施专业管理，为业主提供有偿服务，收取相应的服务费用，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。

　　随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司。广州东华实业股份有限公司1984年征地开发的五羊村，也是实行专业化物业管理较早的一个小区。该小区的住户较为复杂，既有个人购房者，也有企事业单位购房后分配给职工的。从1986年第一批住户入住，五羊村就成立了专业物业管理公司，为居民提供各种公共服务、专项服务和特约服务，并承担公共设施的管理和维护。

　　广州东华物业管理公司在实践中不断完善小区物业管理模式。在五羊小区，行政管理和物业管理职责分明、互相配合、互相支持、密切联系。例如，街道和居民委员会派员参加管理处的主任例会，及时了解物业管理的情况，通过宣传、教育，使居民、单位支持物业管理工作;派出所对管理处开出产权人或住户签妥的物业管理协议的证明，及时给予办理户口迁入手续;派出所还负责小区保安队伍的业务指导和交通违章处罚等工作;小区管理处对各种违章搭建进行管理遇到困难时，规划城监部门及时依法予以强制处理，其他行政管理部门对物业管理也给予大力的支持。物业管理公司通过专业化的管理服务，使小区的各个方面能够正常运转并发挥最佳的效能，营造和维持了优美整洁、方便舒适、文明安全的小区居住环境。

　　对党政机关、事业单位和企业的干部职工居住较为集中的房屋进行物业管理，获得成功经验的是深圳市莲花二村。莲花二村住宅区是深圳市住宅局 1990年10月开发建设的大型居住小区，入住者大多是党政机关、事业单位和企业的干部职工。该小区由深圳市住宅局下属企业——深圳市莲花物业管理公司管理。深圳市莲花物业管理公司勇于开拓、锐意改革，在实践中既吸取中国香港房屋管理的成功经验，又借鉴国内房管所房屋管理的丰富经验，努力开创一流的管理、一流的服务，探索出了一条自我运转、自我发展、自我完善、社会效益和经济效益相统一的房屋管理新路子。1992年，莲花二村被评为“国家示范文明住宅小区”。

　　由此，我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路。

　　我国物业管理的发展

　　我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

　　建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，“房地产开发企业在出售住宅小区前，应当选聘物业管理公司承担小区的管理，并与其签订物业管理合同”， “住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”，并对管委会、物业管理公司的权利、义务，物业管理合同内容以及物业管理相关各方违规的处罚等作出了规定。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。

　　《城市新建住宅小区管理办法》颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。青岛市委、市政府于1994年制定了住宅小区实施物业管理“一年试点、三年普遍推开”的目标。市政府成立了领导小组，分管市长担任组长，建设、房地产、市政、园林、公安、规划、环卫等部门和各区区长作为成员，保证了市、区政府各部门在推动物业管理新体制上形成合力。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。在这次会议上，侯捷部长在讲话中提出：“房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理、维护提出了新的要求，要求房地产的售后服务按照市场经济的模式建立新体制，房地产经营管理必须从简单的修修补补、收收租金，转向综合性、多功能的社会服务”。

　　在此期间，大连市也开始部署对全市较大住宅小区的整治改造工作，将全面清理违章建筑、实施绿化工程、增补市政设施，作为全面推进物业管理的前期准备工作。要求住宅小区建立以经营性服务为核心的物业管理新体制，同时加快地方立法，巩固整治成果。1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。

　　早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。深圳市住宅局首先在内部进行尝试，将新建的大型住宅小区——莲花北村的物业管理权，用招投标的方式选聘物业管理企业。1994年，深圳市万厦居业公司获得了该小区的物业管理权，在1995年全国优秀示范小区评比中，莲花北村获得了全国物业管理优秀示范小区第一名。1996年，深圳又以旧小区鹿丹村作为试点，进行物业管理招投标，经过激烈竞争，深圳万科物业管理公司中标，取代了原物业管理公司，从而使深圳物业管理招投标又向前迈进了一步。

　　1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。宋春华副部长在这次会议的工作报告中指出：深圳加速推进物业管理竞争机制，初步形成了政府调控为主导，业主和企业双向选择，公平竞争的物业管理市场机制。俞正声部长在这次会议上也指出，深圳会议主要解决了物业管理市场问题，其核心问题是推进竞争、规范行为。学习深圳，关键是把市场竞争作为推动物业管理健康发展的途径。

　　从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕成果。

　　2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。2001年，中国物业管理协会在杭州举办中国物业管理发展论坛，把我国物业管理理论与实践的研究工作引向深入。2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业管理企业规范运作。经过二十多年的发展历程，物业管理在我国逐渐得到广大居民的认同，并已成为人们购房时考虑的重要因素。据统计，截止到2005年底，我国物业管理企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。物业管理已形成包括房屋及相关设施设备维修养护，小区公共秩序维护、环境保洁、绿化养护等系列内容的综合性配套服务。

　　实践证明，物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会、经济协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个新兴行业。目前，物业管理新体制不仅在新、旧住宅区全面推广，而且也在工业园区、办公楼宇、学校、医院、体育场馆等各类物业广泛采用。据统计，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，深圳、上海等城市的物业管理覆盖面已经超过95%。物业管理通过提供专业性服务和一些便民服务，使得房屋修缮及时，小区环境整洁，社区文化生活丰富，居民生活方便，人们的居住质量有了显著提高，物业管理行业的社会经济地位也逐步得到提高。

　　物业管理在社会经济中的地位与作用

　　党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国经济、政治和文化建设与改革的主要任务。物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更应发挥其重要的作用。

　　(一)实施物业管理有利于促进经济增长

　　住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。1998年以来，随着城镇住房制度改革的重大突破，居民住房消费的积极性得到充分调动，促进了居民消费结构转型，也促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。但是目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出;二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出;三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出;四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。

　　据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1:1，砖混结构住房为1.5:1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海78.5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的2.23%、1.45%和2.23%，随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。

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　　(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

　　经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。2002年，我国城镇居民恩格尔系数下降到37.7%，农村居民恩格尔系数下降到46.2%。居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。向更高生活水平迈进，重点是“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费。逐步增加公共设施和社会福利设施。”在基本消费序列中，温饱解决之后，“住”和“行”的问题将日益突出。

　　国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到35m2.人均GDP达到 3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过26m2，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。

　　(三)实施物业管理有利于增加就业

　　就业是民生之本。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。当前我国正处于城镇化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移、农村人口向城镇的转移是世界历史上最大规模的就业和人口转移;加之我国正处于经济结构调整时期，与之相适应的就业结构也处于调整之中，大量的下岗、失业问题与农村劳动力转移问题交织在一起，就业需求十分强烈，就业形势极为严峻和复杂。党的十六大把增加就业与促进经济增长、稳定物价、保持国际收支平衡作为我国宏观调控的四大主要目标，要求千方百计地扩大就业。

　　因此能否正确处理资金密集型产业与劳动密集型产业的关系，把提高企业竞争力与扩大就业妥善结合起来，是关系到走新兴工业化道路的重大问题。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业仍将起到积极的推动作用。

　　(四)实施物业管理有利于维护社区稳定

　　维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化，建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织;业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关;物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。

　　从多年的实践看，物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，促进了社区精神文明建设。

　　(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展

　　房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料，它与国民经济的各行各业，以及千家万户都有着密切的关系。物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。物业管理作为房地产开发活动的后继延伸，对提高房地产开发项目的品牌效应，促进房地产开发的良性循环，提高城市建设和城市管理的专业化和现代化，都有着重要意义。

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