2017年房地产估价师《理论与方法》判断题一

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　　判断题：

　　1、高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。(　　)

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：通过高层建筑地价分摊可以解决：①各部分占有的土地份额;②各部分分摊的土地面积;③各部分分摊的地价额。

　　2、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。(　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：这是资本化率和报酬率的区别所在。

　　3、为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。 (　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。参见教材P278。

　　4、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m2。(　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，预测该地区商品住宅2008年的价格为：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。

　　5、明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。(　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：明确估价目的有助于明确估价时点、估价对象和价值类型。参见教材P398。

　　6、估价报告使用期限也是估价的责任期。(　　)

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限。

　　7、房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权。

　　8、对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。(　　)

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。

　　9、在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。(　　)

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：在实际估价中上述估价程序中的各个工作步骤之间不是割裂的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。

　　10、在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 (　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。

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　　11、供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 (　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。

　　12、现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 (　　)

　　【正确答案】：N

　　13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。(　　)

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：则该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。

　　14、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。(　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。

　　15、一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。(　　)

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。

　　16、有条件选用市场法进行估价的，应当以市场法为主要的估价方法。(　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法。

　　17、投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。(　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。

　　18、任何一个估价项目都有估价目的。(　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：估价目的是基础，决定估价的其它方面。

　　19、有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。(　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：设一层的房地产价值为x，则二层为1.05.，三层为1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四层为1.05x ×0.91=0.9555x，总房地价值为4.1043x

　　20、当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重;反之，赋予较小的权重。(　　)

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重;反之，赋予较小的权重。

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