2018年经济师考试中级房地产易错题专练一

1.不属于物业管理招投标诚实信用原则表现的是(　)

A.不得设定不公平条件

B.不得拒绝与中标人签订合同

C.不得贿赂评标委员会

D.不得对潜在投标人有歧视性待遇

【答案】D

【点评】本题考查物业管理招投标的原则。物业管理招投标的诚实信用原则的表现有：(1)招标人不得事先预定中标单位，或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会成员或协助某一投标单位获得竞争优势;(2)招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同;(3)投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益;(4)投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

2.决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积(　)以上的业主且占总人数(　)以上的业主同意。

A.2/3，1/2

B.1/2，2/3

C.2/3，2/3

D.1/2，1/2

【答案】C

【点评】本题考查业主共同决定事项的表决。决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

3.以下哪些项目的物业管理必须进行招标(　)

A.新开发的住宅项目

B.新开发的非住宅项目

C.同一物业管理区域内非住宅项目

D.业主入住后由业主大会选聘的物业服务企业的项目

E.新开发的商业项目

【答案】AC

【点评】本题考查物业管理招标的条件。必须进行招标的物业管理项目只有两种情况，一是新开发的住宅，另一类是同一物业管理区域内的非住宅。

4.根据与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体，房地产风险可以分为(　)

A.财产损失

B.精神损失

C.责任损失

D.人身损失

E.人为损失

【答案】ACD

【点评】本题考查房地产保险。根据与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体，房地产风险可分为财产损失、责任损失和人身损失。

5.房地产保险的保险价格由(　)几部分决定。

A.保险对象

B.保险成本

C.利润

D.税金

E.保险期限

【答案】BCD

【点评】本题考查房地产保险。房地产保险的保险价格由保险成本、利润和税金等几部分决定。

6.在房地产营业推广的方法中，活动推广的常见类型有(　)

A.楼盘庆典

B.社会公益活动

C.社区内活动

D.减免物业费

E.赞助性活动

【答案】ABCE

【点评】本题考查营业推广。在房地产营业推广的方法中，活动推广的常见类型有：(1)楼盘庆典。(2)社会公益活动。(3)社区内活动。(4)赞助性活动。

7.调整付款方式包括(　)

A.调整付款时段

B.调整付款比例

C.调整价格差异

D.调整基价

E.调整差价系数

【答案】ABC

【点评】本题考查房地产价格调整策略。调整付款方式，可以分为调整付款时段、调整付款比例和调整价格差异三种。

8.社会营销观念要求做到(　)的统一。

A.企业管理

B.员工福利

C.企业利润

D.消费需求

E.社会利益

【答案】CDE

【点评】本题考查房地产开发营销观念。社会营销观念要求做到企业利润、消费需求和社会利益三方面的统一。

9.关于低价策略的特点描述正确的有(　)

A.对需求弹性大的房地产项目，容易拓展销路

B.对需求弹性大的商品房，容易损失一些客户

C.低价薄利，能有效的排斥竞争对手

D.价格太低，投资回收期较长

E.新面市的商品房低价出售，会引起客户对其质量的怀疑

【答案】ACDE

【点评】本题考查总体价格策略中低价策略的特点。低价策略的优点是：(1)对需求弹性大的商品房，客户对其价格比较敏感，购买行为往往受求廉心理支配，因而低价容易拓展销路;(2)低价薄利，能有效地排斥竞争对手。低价策略的缺点是：(1)价格太低，投资回收期较长。(2)初次价格定得过低，当有竞争对手进入市场后，不易再降低价格与之竞争。如果成本上升，需要调整价格时，会引起客户不满，影响销路。(3)新面市的商品房低价出售，会引起客户对其质量的怀疑，影响该商品房的公众形象。B为高价策略的特点，因此是错误的。

10.在物业服务费的计费方式中，大多适用于单一产权业主和业主团体，在非住宅类项目较多采用，该方式为(　)

A.全额制

B.包干制

C.浮动制

D.酬金制

【答案】D

【点评】本题考查物业服务费的计费方式。在物业服务费的计费方式中，酬金制的计费方式，大多适用于单一产权业主和业主团体。在非住宅类项目较多采用。

11.房地产开发企业直接管理模式的特点包括(　)

A.房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平

B.房地产开发企业长期从事工程咨询服务工作，有利于保证设计质量、进度和节约资源

C.有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制

D.项目管理公司承担受委托管理范围内的责任，重大方案报房地产开发企业决策

E.对房地产开发企业的专业技术力量和设计管理水平要求较低

【答案】AC

【点评】本题考查房地产开发项目工程设计管理。房地产开发企业直接管理模式的特点有：(1)房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平，具有设计评审经验和判断能力;(2)有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制。

12.某宗房地产买卖合同中约定成交价格为2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%.则该房地产的正常成交价格为(　)

A.2447

B.2500

C.2642

D.2473

【答案】B

【点评】本题考查对可比实例成交价格进行处理。正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2325/(1-7%)=2500(元/平方米)

13.房地产估价的比较法中，可比实例在自身状况下的价格乘以(　)等于可比实例在估价对象状况下的价格。

A.房地产交易情况修正系数B.房地产市场状况调整系数C.房地产状况调整系数D.房地产价格变动率【答案】C【点评】本题考查房地产状况调整。房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式是：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。

14.如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定(　)收益年限有限的物业的收益价值。

A.高于

B.等于

C.低于

D.不确定

【答案】A

【点评】本题考查收益法的计算公式。注意结合收益年限为无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=A/Y与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数1-1/(1+Y)n，所以本题答案为A.

15.房地产开发企业的商品房销售采用代理销售模式，通常负责销售中心布置，广告促销等工作的单位是(　)

A.房地产开发企业

B.全部代理机构

C.资质最高的房地产代理机构

D.首家签约的房地产代理机构

【答案】A

【点评】本题考查商品房销售代理合同管理。在独家代理的情况下，销售中心的布置、销售中心的保安、广告促销等可以委托代理机构完成，而在公开代理情况下，这些工作通常由房地产开发企业负责。