2018年经济师考试中级房地产易错题专练三

1、住宅专项维修资金的交存主体不包括( )。

A、住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外

B、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主

C、涉及房屋出租的，承租人按照规定交存住宅专项维修资金

D、涉及公有住房出售的，售房单位应按照规定交存住宅专项维修资金

正确答案：C

解析：本题考查住宅专项维修资金的交存。住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：(1)住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;(2)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主;(3)涉及公有住房出售的，售房单位应按照规定交存住宅专项维修资金。

2、不属于物业管理招投标诚实信用原则表现的是( )。

A、不得设定不公平条件

B、不得拒绝与中标人签订合同

C、不得贿赂评标委员会

D、不得对潜在投标人有歧视性待遇

正确答案：D

解析：本题考查物业管理招投标的原则。物业管理招投标的诚实信用原则的表现有：(1)招标人不得事先预定中标单位，或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会成员或协助某一投标单位获得竞争优势;(2)招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同;(3)投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益;(4)投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

3、下列不属于房地产保险种类的是( )。

A、财产损失保险

B、信用保险

C、房地产责任保险

D、养老保险

正确答案：D

解析：本题考查房地产保险的种类。房地产保险种类包括：财产损失保险、信用保险、房地产责任保险、人寿保险和人身意外伤害保险、综合保险。

4、房地产广告的特点包括( )。

A、直观性

B、较强区域性和针对性

C、较大的信息量

D、独特性

E、一定的时效性

正确答案：BCDE

解析：本题考查房地产广告的特点。房地产广告的特点主要包括四个：较强区域性和针对性、较大的信息量、独特性和一定的时效性。

5、业主与物业服务企业可以采取( )形式约定物业服务费用。

A、全额制

B、包干制

C、分期制

D、浮动制

E、酬金制

正确答案：BE

解析：本题考查物业服务费的计费方式。物业服务计费方式有酬金制和包干制两种。

6、以下房地产可以使用收益法估算其价值的是( )。

A、游乐场

B、行政办公楼

C、学校

D、公园

正确答案：A

解析：本题考查收益法的适用范围。收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。-195。

7、某房地产项目开盘，采取较高的价格进行销售，该策略是( )。

A、高价策略

B、心理定价策略

C、稳定定价策略

D、现金折扣定价策略

正确答案：A

解析：本题考查房地产定价策略。高价策略是指采用较高的价格进行销售。

8、事先确定一定时期或特定项目要达到的预期利润总额，然后以总成本和目标利润作为定价依据，这种定价方法是( )。

A、目标利润定价法

B、主动竞争定价法

C、成本导向定价法

D、成本加成定价法

正确答案：A

解析：本题考查目标利润定价法的概念。目标利润定价法是指事先确定一定时期或特定项目要达到的预期利润总额，然后以总成本和目标利润作为定价依据的一种定价方法。

9、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。

A、定位策略

B、分割策略

C、渠道策略

D、人本策略

正确答案：C

解析：本题考查房地产市场营销组合。以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和渠道策略，通常简称为4Ps。

10、房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的原则是( )。

A、可控性

B、适应性

C、经济性

D、客观性

正确答案：C

解析：本题考查房地产销售渠道选择的原则。经济性是房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的原则。

11、某房地产，收益年限为40年，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为( )万元。

A、476.98

B、489.36

C、497.56

D、500.21

正确答案：A

解析：本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的计算。V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]=(40/8%)×[1-1/(1+8%)40]=476.98(万元)。

12、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%、8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。

A、323

B、275

C、273

D、258

正确答案：B

解析：本题考查对可比实例成交价格进行处理。应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。根据公式：(1)正常价格=买方实付金额-应由买方负担的交易税费。(2)应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率。设正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为8%，则X=297-8%X，X=275(万元)。

13、建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于( )。

A、功能折旧

B、经济折旧

C、物质折旧

D、快速折旧

正确答案：B

解析：本题考查建筑物折旧的求取。经济折旧也称为外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。

14、下列合同中，工程量增减风险由施工单位承担的是( )。

A、成本加固定额酬金合同

B、成本加比例酬金合同

C、单价合同

D、总价合同

正确答案：D

解析：本题考查房地产开发项目合同策划。总价合同中，工作量的风险、物价上涨的风险由施工单位承担，它适用于规模小、工期短和风险不大的项目。

15、( )是正确核算新增固定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任的依据，是反映房地产开发项目实际造价和投资效果的文件。

A、竣工结算

B、竣工决算

C、完工结算

D、完工决算

正确答案：B

解析：本题考查房地产开发项目竣工决算。竣工决算是正确核算新增固定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任的依据，是反映房地产开发项目实际造价和投资效果的文件。