2019年房地产估价师《理论与方法》模考题(1)

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单项选择题

1.下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值描述错误的是(　)。

A.当交易状况正常时，成交价格接近市场价格

B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格

C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格

D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。参见教材P96。

2.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大(　)收益价值和成本价值。

A.高于

B.低于

C.等于

D.无法确定

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。参见教材P96。

3.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(　)。

A.市场价值

B.残余价值

C.快速变现价值

D.投资价值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。这是对这一组概念的考核。从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。参见教材P98。

4.下列关于价值类型的表述中，错误的是(　)。

A.现状价值是市场价值

B.投资价值属于非市场价值

C.市场价值的前提之一是继续使用

D.同一估价对象可能有不同类型的价值

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。参见教材P97～99。

5.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是(　)。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残余价值

D.快速变现价值

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素下的价值，肯定偏小;快速变现价值不符合“适当营销”的原则，也会偏小。残余价值是在非继续利用情况下的价值，也小于正常的市场价值。参见教材P97～100。

6.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是(　)。

A.原始价值高于账面价值

B.投资价值高于市场价值

C.谨慎价值低于市场价值

D.快速变现价值低于市场价值

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。因为存在折旧，所以一般情况下账面价值低于原始价值;谨慎价值是在不确定因素的情况下的评估价值，也低于市场价值;快速变现价值不符合适当营销的原则，也会偏小。投资价值可能高于市场价值，也可能低于市场价值，取决于特定的投资者的风险和收益的偏好。参见教材P99、107。

7.某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为(　)万元。

A.2500　　　

B.3000

C.3500　　　

D.4000

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。6000-1000-1000/50%=3000。要扣除拖欠工程款和已抵押担保的债权数额(初次抵押贷款余额)。参见教材P102。

8.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为120万元，贷款成数为6成，则该房地产的抵押贷款额度为(　)万元。

A.480　　

B.360 　　

C.288　　

D.240

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。(600-120)×0.6=288 万元。参见教材P102。

9.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为(　)万元。

A.370　　

B.385　　

C.420　　

D.550

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。(600-50)×0.7=385。参见教材P102。

10.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是(　)。

A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD;焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。参见教材P102。