2008年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）

一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)

1.下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是( )。

A.城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工

B.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分

C.城市性质是城市主要职能的概括和体现

D.城市性质是城市现状职能的概括和体现

2.某城市位于东经ll6°79′，北纬39°57′，该经纬度反映的是该城市的( )。

A.自然地理区位 B.经济区位

C.社会区位 D.天文区位

3.韦伯提出的原料指数是指( )。

A.货物的绝对重量除以制成品总重量

B.限地性原料总重量除以制成品总重量

C.货物的相对重量除以制成品总重量

D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量

4.伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的( )观点出发的。

A.“演替与发展” B.“入侵和演替”

C.“承继和发展” D.“入侵和承继”

5.对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是 ( )。

A.甲 B.乙

C.丙 D.丁

6.下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是( )。

A.汽车加油站 B.地税局机关

C.城市绿地 D.街心公园

7.办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括( )。

A.抵押合同 B.抵押登记申请书

C.国有建设用地使用权出让合同 D.国有土地使用证

8.甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为 ( )年。

A.35 B.40

C.45 D.65

9.某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为( )人。

A.3 B.5

C.7 D.9

10.下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是( )。

A.别墅用地 B.图书馆用地

C.汽车装配厂用地 D.购物中心用地

11.房地产市场调研不具有( )的特点。

A.实用性 B.时效性

C.实践性 D.审美性

12.在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是( )原则的要求。

A.客观性 B.保密性

C.创造性 D.求教性

13.侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费( )调研。

A.行为 B.预期

C.动机 D.市场容量

14.侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地产( )调研。

A.价格 B.促销

C.营销渠道 D.竞争情况

15.对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于 ( )的工作内容。

A.房地产市场细分 B.房地产资料收集

C.房地产市场预测 D.房地产竞争分析

16.对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产( )。

A.战略策划 B.全程策划

C.品牌策划 D.产品策划

17.SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的( )。

A.风险因素 B.威胁因素

C.挑战因素 D.帮助因素

18.下列有关城市规划的内容，不属于城市总体规划内容的是( )。

A.确定规划期内城市性质、人口和用地规模

B.确定城市用地发展方向和布局结构

C.确定城市对外交通系统的结构和布局

D.确定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型

19.住宅开发建设中，工厂化程度高，施工速度快，但生产基地建设一次性投资量大，运费贵，造价较高的住宅建筑结构形式是( )。

A.大模结构 B.装配整体式结构

C.全装配式结构 D.内浇外砌结构

20.建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占( )的比例。

A.用地面积 B.建筑面积

C.住宅基底面积 D.总建筑面积

21.某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为l0%时，该项目合适的改造投资不多于( )万元。

A.47 B.50

C.75 D.150

22.某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为l0%时，每年的平均住房费用为( )万元。

A.4.53 B.5.04

C.6.12 D.7.39

23.某人在每年年初按年利率4%购买基金5万元，复利计息，5年后可获得( )万元。

A.26.54 B.27.08

C.28.16 D.29.40

24.现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie=10%。各方案净现值从大到小排列正确的是( )。

单位：万元

投资方案

甲

乙

内初期投资

1 000

2 000

3 000年净收益

300

520

600

A.甲>乙>丙 B.乙>丙>甲

C.乙>甲>丙 D.甲>丙>乙

25.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元/平方米，单位产品的可变成本为2 500 元/平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为( )平方米。

A.14 500 B.16 700

C.20 000 D.22 000

26.房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和( )。

A.意外风险 B.预测风险

C.信用风险 D.利率风险

27.房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和( )。

A.市场风险 B.经营风险

C.生产风险 D.决策风险

28.降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和( )等。

A.将风险损失返销计入成本 B.利用通货膨胀的影响

C.利用规模投资来限制竞争 D.充分把握国家金融政策

29.下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的风险因素是( )。

A.飞机失事 B.政治动荡

C.环境污染 D.市场变化

30.房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险，属于( )。

A.决策风险 B.经营风险

C.业务风险 D.财务风险

31.房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于( )。

A.计划阶段 B.启动阶段

C.实施与控制阶段 D.收尾阶段

32.房地产开发项目工程招标文件不包括( )。

A.评标委员会组成人员 B.工程量清单

C.合同专用条款 D.合同通用条款

33.在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费( )和税金。

A.措施费 B.预备费

C.临时设施费用 D.利润

34.风险管理的内容不包括( )。

A.风险制造 B.风险识别

C.风险评估 D.风险应对

35.在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有( )是一种毋须第三者介入的方式。

A.和解 B.调解

C.仲裁 D.诉讼

36.某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4 000元/平方米，则其建筑面积的价格为( )元/平方米。

A.2 500 B.3 200

C.4 000 D.5 000

37.可比实例成交价格×( )=可比实例正常市场价格。

A.交易情况修正系数 B.房地产价格指数

C.交易日期调整系数 D.房地产状况调整系数

38.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。

A.房地产价格 B.建筑物开发成本

C.土地价值 D.建筑物市场价值

39.净收益=有效毛收入-( )。

A.物业服务费 B.运营费用

C.经营成本 D.开发建设成本

40.待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-( )。

A.取得待开发房地产的税费 B.转让待开发房地产的税费

C.销售开发完成后的房地产的税费 D.取得待开发土地的费用

41.房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在( )方面。

A.营销成本控制 B.营销经验

C.对项目的熟悉程度 D.营销效果

42.房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用( )方式。

A.独家代理 B.共同代理

C.共同代理加参与代理 D.合作代理加参与代理

43.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为( )。

A.成本导向定价法 B.需求导向定价法

C.随行就市定价法 D.比较定价法

44.某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是( )。

A.电视 B.路牌

C.广播 D.网络

45.在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是 ( )。

A.广告宣传促销 B.公共关系推广

C.人员推销 D.社会公益活动促销

46.业主委员会应负责召集或召开的会议不包括( )。

A.业主大会定期会议 B.业主大会临时会议

C.首次业主大会会议 D.业主委员会会议

47.新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。

A.三个月 B.半年

C.一年 D.二年

48.按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于( )。

A.购买一级市场国债 B.国债回购

C.委托理财 D.购买股票

49.《物业管理条例》规定，业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的( )备案。

A.社区工作站

B.市民政部门

C.县人民政府房地产行政主管部门

D.区、县人民政府房地产行政主管部门

50.下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是( )。

A.物业服务企业是独立的企业法人

B.物业服务企业属于服务性企业

C.物业服务企业所提供的服务是非营利性的

D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能

51.根据国家规定，对空置( )年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

A.1 B.2

C.3 D.4

52.凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是( )的住房储金。

A.专用性 B.公益性

C.互助性 D.强制性

53.下列人员中，不可以提取职工住房公积金账户内存储余额的是( )。

A.离休、退休人员

B.单位外派至境外长期工作人员

C.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的人员

D.偿还购房贷款本息的人员

54.房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是( )。

A.商业银行 B.房地产公司

C.保险机构 D.特殊目的机构

55.下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是( )。

A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性

B.房地产信托投资具有较高的收益性

C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性

D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性

56.耕地占用税的基本特点不包括( )。

A.强调对耕地的保护

B.实行一次性征收

C.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额

D.税额标准在不同地区不一样

57.契税属于( )。

A.货物和劳务税类 B.财产税类

C.所得税类 D.其他税收类

58.房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为( )。

A.应纳营业税额=营业额×税率

B.应纳营业税额=营业毛利润×税率

C.应纳营业税额=营业净利润×税率

D.应纳营业税额=销售成本×税率

59.征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是( )。

A.财政拨款 B.政府性基金

C.接受捐赠的收入 D.行政事业性收费

60.某企业在某大城市拥有一宗面积为3 000平方米的土地使用权，容积率为l.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为( )元。

A.4 500 B.10 000

C.15 000 D.22 500

二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

61.按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有( )。

A.历史区位 B.经济区位

C.文化区位 D.政治区位

E.空间区位

62.房地产有效需求是( )等因素的函数。

A.商品房品质 B.消费者收入

C.消费对象 D.抵押贷款能力

E.房地产价格

63.下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有( )。

A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让

B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布

C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交

D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价

E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金

64.建设用地使用权出租中，出租方的义务包括( )。

A.保管义务 B.修缮义务

C.妨害去除义务 D.租赁标的物返还义务

E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物

65.下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有( )。

A.时间序列法 B.回归分析法

C.市场因子推演法 D.德尔菲法

E.购买者意图调查法

66.房地产市场调研资料收集的主要途径有( )。

A.走访房地产交易当事人

B.访问促成房地产交易的房地产经纪人

C.查阅政府和有关部门的房地产登记等资料

D.拜访业主委员会委员

E.向工程监理人员讨教

67.居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性等综合考虑，一般以( )。

A.一个小学的最小规模为其人口规模的上限

B.一个小学的最小规模为其人口规模的下限

C.小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限

D.小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的下限

E.人口规模16 000～25 000人为宜

68.对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用 ( )。

A.费用分析法 B.高低点法

C.盈亏平衡图解法 D.净现值法

E.回归分析法

69.降低房地产投资变现风险的对策有( )等。

A.向保险公司投保房地产投资保险 B.关注通货膨胀对购买力的影响

C.搭配不同房地产投资种类比例 D.选好房地产投资地段

E.选择容易分割出售的房地产项目进行投资

70.采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有( )。

A.防止相关风险因素的产生

B.设立内部风险损失基金

C.通过合同将损失转移给非保险企业

D.对已经存在的相关风险因素进行监控

E.对相关风险因素进行时间和空间隔离

71.房地产项目的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工作过程，其中投资规划包括( )等。

A.编制招标文件

B.投资目标的风险分析

C.编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格

D.编制资金使用计划

E.编制竣工结算

72.房地产开发项目质量的可靠性体现在( )等。

A.平面、空间布局的合理性 B.隔声和采光功能的良好性

C.保证防火和抗震要求 D.满足使用寿命要求

E.与生态环境的协调性

73.建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括( )。

A.统一付款方式 B.统一付款进度

C.统一成交日期 D.统一面积内涵

E.统一面积单位

74.房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有( )。

A.反映项目特征的资料 B.项目销售执行计划

C.反映项目合法性的资料 D.委托书

E.房地产开发企业发展规划

75.房地产开发项目营销采用渗透定价策略的优点有( )。

A.对需求弹性大的房地产有利于拓展销路

B.价格上有利于排挤竞争对手进入

C.项目营销后期尾房降价空间较大

D.有利于消费者心理形成高价位高质量的印象

E.对需求弹性小的房地产有利于增加总利润

76.下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有( )。

A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数

B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有

C.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担

D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定

E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金

77.住房公积金管理中心的职责范围包括( )。

A.制定和调整住房公积金的具体管理措施

B.负责住房公积金的核算

C.审批住房公积金的提取与使用

D.负责住房公积金的保值和归还

E.审批住房公积金归集与使用计划

78.房地产保险的作用包括( )等。

A.抵御意外不幸，实现经济补偿 B.促进房地产业和保险业的发展

C.改善居住条件，提高居民住房标准 D.增强投保人的信用，促进资金融通

E.为抵押二级市场的发展提供基础

79.房地产税收的特征包括( )等。

A.征税对象特定，即土地和房屋 B.征收体系复杂，税种数量多

C.税源集中于城市 D.税收基础稳定

E.税收收入主要归中央财政

80.下列关于契税计税依据的说法中，正确的有( )。

A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格

B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格

C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定

D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格

E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额

三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

(一)

某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为l 200万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资l 200万元。住宅总建筑面积为15 000平方米，预计平均售价为4 000元/平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20%，现房销售期两年分别销售房屋的30%，销售税费等占销售收入的10%，基准收益率为l0%(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。

81.该项目第四年的累计净现金流量为( )万元。

A.1 440 B.1 620

C.1 800 D.2 200

82.该项目的静态投资回收期为( )年。

A.2.47 B.2.58

C.2.64 D.2.72

83.该项目的净现值为( )万元。

A.-957.47 B.702.92

C.1 278.99 D.1 808.79

84.净现值法与内部收益率法的区别主要表现在( )。

A.经济意义不同

B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论

C.对再投资利润率的假定不同

D.考虑了资金的时间价值

(二)

评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

85.评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有( )。

A.成本法 B.收益法

C.假设开发法 D.基准地价修正法

86.该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元/平方米。

A.300 B.360

C.540 D.600

87.已知报酬率为8%，该酒店式公寓建成后的价值为( )元/平方米。

A.3 000 B.3 533

C.3 577 D.3 750

88.该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为( )年。

A.37 B.38

C.39 D.40

(三)

某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4 500元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。

89.根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用( )。

A.代理费用估算法 B.收入比例法

C.工作量法 D.竞争对比法

90.该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有( )等。

A.还本销售 B.活动推广

C.公共关系 D.人员推广

91.该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好( )。

A.计价单位 B.起步价

C.调价幅度 D.调价频率

92.在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑( )等因素。

A.幢号 B.楼层

C.朝向 D.顾客收入

93.若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30%。银行提供7成按揭，l0年内按月等额还本付息，月利率5‰，每月应向银行还款( )元。

A.2 638 B.2 711

C.3 497 D.4 776

(四)

某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。

94.物业管理招标投标的原则有( )。

A.公开、公平、公正 B.等价有偿

C.诚实信用 D.保护弱者

95.该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括( )。

A.该房地产开发公司的名称、地址 B.应邀招标的物业服务企业

C.获取招标文件的办法 D.甲住宅小区的基本情况

96.评标委员会的下列做法中，错误的有( )。

A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会

B.否决所有投标

C.向招标人提交书面评标报告

D.推荐超过3名有排序的合格中标候选人

(五)

李某决定于2006年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为20 000元，李某在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有30年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为l5万元。

97.李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。

A.11 B.15

C.18 D.20

98.李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。

A.2 B.7

C.15 D.25

99.假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为( )万元。

A.46.6 B.50

C.53.3 D.64

100.李某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于( )。

A.建造自住住房 B.翻建自住住房

C.大修自住住房 D.购买房地产债券或股票

参考答案及详解

一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)

1. D

【解析】本题考查城市职能与城市性质的概念与区别。城市职能与城市性质两者主要区别见下表：

区别项目城市职能城市性质

来源对现状分析对规划期内的目标或方向

数量有多个职能性质是最主要最本质的职能,只有一个

合理程度客观存在,可能合理也可能不合理确定的理想化的合理的目标

2. D

【解析】本题考查区位的综合性。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位;在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。而天文区位是指反映地表事物的经纬位置。

3. B

【解析】本题考查原料指数的公式。原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。

4. D

【解析】本题考查同心圆理论。同心圆理论是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。他是基于社会生态学里的入侵和承继(Invasion-succession)概念来解释土地利用在空间上的排列形态。

5. A

【解析】本题考查有效需求的概念。有效需求必须同时满足两个条件：一是消费者愿意购买;二是消费者有能力购买。根据这两个条件，只有甲可以形成有效需求。

6. A

【解析】本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。

7. C

【解析】本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。

8. C

【解析】本题考查土地使用权出让的最高年限。工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为50-5=45年。

9. B

【解析】本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关老师组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。

10. D

【解析】本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。

11. D

【解析】本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。

12. A

【解析】本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。

13. D

【解析】本题考查房地产需求调研的内容。需求调研分为消费者调研、消费动机调研和消费行为调研三类。而对消费者的数量及其构成的调研属于第一类中对市场容量的调研。本题可用排除法。

14. C

【解析】本题考查房地产调研的内容与种类。房地产营销渠道调研，主要包括营销渠道的选择、控制与调整;营销方式的采用;租售代理机构的数量、素质及租售代理情况等内容。

15. C

【解析】本题考查房地产市场预测的概念。

16. B

【解析】本题考查房地产全程策划的概念。可根据题干顾名思义，直接推导出答案。

17. B

【解析】本题考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四个因素英文单词第一个字母的组合，大家可以结合英文来记忆，分别是内部优势因素(Strength)、内部劣势因素((Weakness)、外部机会因素(Opportunity)和外部威胁困素(Threats)。

18. D

【解析】本题考查城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划的内容。选项D属于控制性详细规划的内容。

19. C

【解析】住宅建筑工业化建筑体系的结构形式大致可分为三大类，具体见下表：

结构形式优点缺点

全装配式结构工厂化程度高，施工速度快，受季节影响小，可利用工业废料生产基地建设一次性投资量大，运费贵，造价高

大模结构整体性好，工艺灵活，节省运费钢筋、水泥用量多，造价较高

装配整体式结构整体性较好，造价较低，适应性较强，能因地制宜—

20. A

【解析】本题考查建筑密度的计算公式。建筑密度=基底面积/用地面积。

21. A

【解析】该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。

22. B

【解析】本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。

23. C

【解析】本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。

错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。

正确的现金流与作法如下：

,正确答案选C。

24. C

【解析】本题考查净现值指标的计算

NPV甲=300(P/A,10%,8)-1000

NPV乙=520(P/A,10%,8)-2000

NPV丙=600(P/A,10%,8)-3000

该题不需要把三个净现值全部计算出来，只需计算两两之差，根据差的正负，来判定大小，而且其中的系数(P/A，10%,8)只需计算一次，可以重复利用，这样可以大大减小计算量。

根据以上两次比较大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序为乙>甲>丙。

25. C

【解析】本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。

设保本开发面积为x平方米。

0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。

26. D

【解析】本题考查房地产投资风险细分类中的总体性风险。总体性风险有三种，分别是市场风险、利率风险和购买力风险。

27. B

【解析】本题考查房地产投资风险按产生原因的分类。可以分为自然风险、社会风险和经营风险。

28. C

【解析】本题考查降低房地产投资商业风险的对策，一般有六项措施：

(1) 房地产类型组合投资;

(2) 选择擅长经营的项目;

(3) 规模投资限制竞争;

(4) 在经济上升期投资;

(5) 选择“短平快”项目;

(6) 预期投资后的维持管理费用。

29. D

【解析】房地产投资的不可抗力风险是指由于意外事故、自然灾害、战争、政变等异常变化引起的房地产投资价值损失。市场变化不属于自然灾害也不属于意外事故，是一种正常的市场发展状况。

30. C

【解析】业务风险是指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。

31. D

【解析】设计阶段又具体分为四个管理过程。计划阶段的主要工作是签订合同，启动阶段的主要工作是项目立项、获得设计任务书，实施与控制阶段是具体的设计工作，收尾阶段是移交设计文件。

32. A

【解析】评标委员会组成人员的情况在定标前是保密的，不能在招标文件中公开。

33. D

【解析】建筑安装工程费用包括四项，分别是直接费、间接费、利润和税金。

34. A

【解析】风险管理的内容主要有三项，分别是风险识别、风险评估和风险应对

35. A

【解析】房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有四种，分别是和解、调解、仲裁和诉讼。后三种都需要第三方的介入，只有第一种和解，是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识，这种方式不需要第三方的介入。

36. B

【解析】本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算的关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。

设建筑面积价格为X

建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积

100X=80×4000

X=3200元/平方米。

37. A

【解析】采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。

38. D

【解析】本题考查成本法的公式。房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值

本题注意是房地产价值而非房地产价格。

39. B

【解析】本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益=有效毛收入-运营费用

40. A

【解析】本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。

41 C

【解析】房地产开发企业自行租售自己的项目，突出优势是对项目的情况熟悉。

42. A

【解析】独家代理是指房地产开发企业或其它业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理，委托人和代理人之间是单一的委托代理关系，房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。

43. A

【解析】成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。题目中已知的都是与成本有关的因素。

44. B

【解析】路牌是户外广告的一种形式。户外广告具有长期性、固定性、集中性效应，正好符合题中的要求。AC电视和广播时间短，且分散，网络广告主要缺点是效果难以测定。

45. C

【解析】人员推销由于销售人员可以和客户直接进行交流，可以及时听到客户对产品的反映，了顾客户的需求，所以这种方式的信息反馈速度最快。

46. C

【解析】业主委员会可以召开业主委员会会议，也可以召开除了首次业主大会以外的业主大会定期会议和业主大会临时会议。因为首次业主大会召开时，业主委员会还没有成立，因此是由业主大会筹备组召开的。

47. C

【解析】新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。

48. A

【解析】住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债

49. D

【解析】业主委员会备案的主体是区、县人民政府房地产主管部门。

50. C

【解析】物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人，营利性是其根本特征。

51. C

【解析】《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

52. D

【解析】公积金具有专用性、强制性和互助性三个特点。强制性就如题干所表述的，只要符合规定的单位和个人，都必须缴存。

53. B

【解析】本题考查住房公积金的提取内容。可采用排除法。

54. D

【解析】住房抵押贷款证券化的主体一共有五个，分别是发起者、服务机构、特殊目的机构、信用评级机构和投资者。其中特殊目的机构(SPV)是进行住房抵押贷款证券化业务的载体，由它组织进行贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券。

55. D

【解析】本题考查房地产信托的特点，主要有三个特点：第一是业务具有很强的灵活性和多样性;二是信托财产由于流动性差而具有高风险性;三是信托投资具有高收益性。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性，因此不具有单一性。

56. C

【解析】耕地占用税以县级行政区为单位。

57. B

【解析】契税属于财产税。

58. A

【解析】对于营业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额×适用税率。

59. C

【解析】企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入。

60. C

【解析】城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准=3000×5=15000(元)。注意城镇土地使用税按土地面积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。

二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

61. BCD

【解析】本题考查区位的分类。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位;在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。

62. BDE

【解析】本题考查决定房地产需求量的因素，即可以表述为房地产有效需求是某些因素的函数。这些因素包括1.房地产价格水平;2.消费者的收入水平;3.消费者的偏好;4. 相关物品的价格水平;5.消费者对未来的预期。选项D抵押贷款能力可以放到第二个因素消费者的收入水平中考虑。消费者的收入包括其实际收入，还包括其获得金融支持的能力。

63. BC

【解析】本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让;D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人;E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

64. BCE

【解析】本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方的义务。

65. ABC

【解析】本题考查房地产市场预测的定量预测方法。定量预测方法一共有三种，分别是时间序列法、回归分析法和市场因子推演法，而德尔菲法和购买者意图调查法均属于定性预测方法。

66. ABC

【解析】本题考查房地产市场调研资料搜集途径。DE对市场资料收集的帮助不大。

67. BC

【解析】居住小区的规模一般以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。人口规模以10000～15000人为宜。

68. ABE

【解析】划分固定成本与可变成本的方法主要有费用分解法、高低点法和回归分析法三种。

69. CDE

【解析】降低房地产投资变现风险的对策主要有：

(1) 把握好搭配投资比例;

(2) 选择容易分割出售的房地产进行投资;

(3) 不做资金缺口的投资;

(4) 选好房地产投资地段;

(5) 操纵房地产现金流量;

(6) 保证有能力持有房地产足够时间;

(7) 搞好投资管理工作。

70. ADE

【解析】风险预防一般包括以下措施：

(1) 防止危险因素产生;

(2) 减少已存在的危险因素并对其进行监控;

(3) 对风险因素进行时间与空间上的隔离;

(4) 加强投资方保护能力;

(5) 稳定、修复和更新受损对象;

(6) 进行风险预防的评价;

(7) 对下一步预防目标进行审核与规划。

71. BCD

【解析】投资规划，主要是指确定或计算房地产项目的投资费用，以及制定房地产项目实施期间的投资控制工作方案的工程管理活动，主要包括：

(1) 进行投资目标论证分析

(2) 投资目标分解

(3) 制定投资控制工作流程

(4) 投资目标风险分析

(5) 制定投资控制工作制度

(6) 制定有关报表数据的采集、审核与处理

各阶段的具体工作如下：

阶段主要内容目标

设计准备阶段编制投资规划指导设计阶段的工作

工程设计阶段编制设计概算编制施工图预算,确定工程承包合同价格

工程施工阶段编制资金使用计划作为施工过程中工程计量和工程价款制度的依据

72. CD

【解析】房地产项目的质量通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。其中可靠性包括三个方面，安全性、可维修性和有效性(指满足使用寿命要求与满足抗腐蚀性要求)。

73. ADE

【解析】建立价格可比基础主要包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位五种。

74. ACD

【解析】代理租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括反映项目特征的资料、反映开发项目合法性的资料、委托书，如是预售项目还应提交预售许可证。本题可采用排除法，选项B项目销售执行计划应由经纪机构制定并执行，所以无需委托方提供;选项E房地产开发企业发展规划是开发企业的内部资料，与销售无直接关系，所以无需提供。

75. AB

【解析】渗透定价策略是指商品房面市时，以价格定得很低，以低价提高市场占有率。根据价低的特点就可以分析优势。

76. ABDE

【解析】本题考查物业服务费计费方式中的酬金制的内容。选项C物业服务资金节余或不足，均由业主承担，无需物业服务企业承担。

77. BCD

【解析】本题考查住房公积金管理中心的职责，注意与住房公积金管理委员会的职责进行区分。

78. ABDE

【解析】本题考查房地产保险的作用。

79. ABD

【解析】本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散;选项E应该税收收入主要归地方。

80. BCE

【解析】契税的计税依据分为以下三种情况：

土地出让、土地使用权出售、房屋买卖-成交价格;

土地使用权赠与、房屋赠与-参照市场价格核定;

土地使用权交换、房屋交换-价格差额。

三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

81. D

【解析】

首先根据题意画出现金流量表。一定要注意年初与年末的分别。

住宅销售总额为0.4×15000=6000(万元)

年期	第一年年初 0	第一年年末 1	第二年年末 2	第三年年末 3	第四年年末 4
现金流入		1200	1200	1800	1800
现金流出(地价与建设投资)	1200	800	1200
现金流出（销售税费）		120	120	180	180
净现金流	-1200	280	-120	1620	1620
累计净现金流	-1200	-920	-1040	580	2200

82. C

【解析】本题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。

=3-1+1040/1620=2.642。

83. C

【解析】本题考查净现值的计算。

84. ABC

 

【解析】本题考查净现值法与内部收益率法的区别，主要有三项不同：

经济意义不同	NPV表示投资增加或减少的现值，IRR表示项目内在的利润率
方法不同	NPV首先要求确定折现率，而IRR不需要.净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR
结论不同	互斥方案有时结论不同

85. B

【解析】在建工程的评价，可以采用收益法，也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。

86. A

【解析】本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50×10%-50×40%=25，则年净收益=25×12=300(元/平方米)。

87. B

【解析】本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。

88. A

【解析】土地使用期一共为40年，土地使用权是1年前通过招标方式取得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37年。

89. C

【解析】房地产开发企业拟采用企业自行销售的策略。确定销售队伍规模经常采用的是工作量法。

90. BCD

【解析】房地产促销分为人员推销和非人员推销两大类，非人员推销中又包括广告、活动推广和公共关系三种类型。因此除了广告宣传外，还可用人员推销、活动推广和公共关系三种方式。

91. BCD

【解析】该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略，这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价幅度三个因素。

92. BC

【解析】确定均价后，再根据每套房的情况，比如楼层、朝向等确定调整差价系数。

93. C

【解析】本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。

房屋总价=100×4500÷10000=45(万元)

7成按揭贷款，贷款额为45×70%=31.5(万元)

还款期为10×12=120(期)

94. AC

【解析】物业管理招标投标的原则有：分别是公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。

95. B

【解析】本项目采用公开招标方式，不存在应邀招标的物业服务企业。而且即使是公开招标，在招标公告发布时，尚不确定有哪些单位会前来投标，因此也不可能列出投标企业的名称。本题可以采用排除法。

96. AD

【解析】选项A在评标过程中，现场答辩部分必须公开，其它评标过程应在严格保密下进行。选项B评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。选项C向招标人提交书面评标报告是评标委员会的正常工作之一。选项D应该推荐不超过3外有排序的合格的中标候选人。

97. D

【解析】公积金以职工的工资为基数按月缴存，分为职工个人交缴部分和单位交存两部分。题中已知李某每月交250元，单位比例与职工同，所以单位也交250元，即李某每月缴存的公积金总额为500元。一共缴存30年，所以其还需缴存的公积金总额为500×12×30=180000(元)。再加上其目前本人名下的住房公积金本息余额2万，共为20万元。

98. C

【解析】本题考查公积金贷款最高额度的确定方法。

根据住房公积金的相关规定，李某可以申请的住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：

(1) 借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存的住房公积金总额25万元;

(2) 所购住房评估价的70%，即100×70%=70(万元)

(3) 该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额15万元

以三者最低者为准，则李某申请公积金贷款的最高额度为15万元。

99. C

【解析】本题考查房地产保险中的重复保险。在重复保险中，投保人获得的最高损失赔偿为房屋的保险价值，即房屋的评估价值100万元，如果两家保险公司采取分摊方式赔付，则甲公司获得的最高赔偿为 。

100. ABC

【解析】本题考查个人账户上的公积金的使用。可以用来购买、建造、翻建、大修自住住房。对于公积金管理中心来说，可以用公积金来购买国债。但购买国债不能由个人使用，只能由住房公积金管理中心来运作。