2016年初级会计职称《经济法基础》土地增值税计税依据知识点

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　　土地增值税计税依据

　　是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

　　增值额的计算公式为：

　　增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

　　一、转让房地产取得的收入

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;

　　从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　二、扣除项目及其金额

　　1.取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。

　　2.房地产开发成本(适用新建房转让)：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

　　3.房地产开发费用(适用新建房转让)

　　(1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　4.与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

　　房地产开发企业

　　可扣除税金：(1)营业税(2)城建税和教育费附加

　　详细说明：(1)销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%

　　(2)由于印花税(0.5‰)包含在管理费用中，故不能在此单独扣除

　　非房地产开发企业

　　可扣除税金：(1)营业税(2)印花税(3)城建税和教育费附加

　　详细说明：(1)销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%

　　销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额;营业税税率为5%

　　(2)印花税税率为0.5‰(产权转移书据)

　　5.财政部规定的其他扣除项目(适用新建房转让)

　　从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　(1)此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策;

　　(2)取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

　　6.旧房及建筑物的扣除金额。

　　7.计税依据的特殊规定。
 

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