2017年注册会计师《税法》第七章第三节土地增值税概念及征税范围

　　土地增值税概念及征税范围

　　一、土地增值税概念(环球网校提供土地增值税概念及征税范围)

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。【提示】对于承受土地房屋权属的一方要征收契税。

　　二、土地增值税征税范围

　　土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。

　　凡土地使用权、房产产权未转让的，不征收土地增值税。

　　1、转让国有土地使用权

　　对出让国有土地使用权的行为不征税。

　　2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让

　　纳税人转让地上建筑物和其他附着物的产权，土地使用权也一并发生转让，也应计算缴纳土地增值税。

　　即：纳入土地增值税课征范围的增值额是指纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地使用权转让的收入。

　　3、存量房地产买卖

　　存量房地产是指已经建成并投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。

　　这种行为应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续;原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。

　　属于土地增值税的征税范围的情况：

　　(1)转让国有土地使用权

　　(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让

　　(3)存量房地产买卖

　　(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)

　　(5)企业之间交换房地产(有实物形态收入)

　　(6)合作建房建成后转让的

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　　不属于土地增值税的征税范围的情况：

　　(1)房地产继承(无收入)

　　(2)房地产赠与(对象有限定，无收入)

　　(3)房地产出租(权属未变)

　　(4)房地产抵押期内(权属未变)

　　(5)房地产的代建房行为(权属未变)

　　(6)房地产重新评估

　　免征土地增值税的情况：

　　(1)个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实

　　(2)合作建房建成后按比例分房自用

　　多项选择题

　　1、下列各项中，属于土地增值税免税范围的有(　)。

　　A.因国家建设需要依法征用、收回的房地产

　　B.个人之间互换自有居住用房地产

　　C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产

　　D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产

　　【答案】ABD

　　【解析】个人转让经营性房产，没有免土地增值税的规定。

　　2、下列项目中，按税法规定无需缴纳土地增值税的有(　)。

　　A.国家机关转让自用的房产

　　B.税务机关拍卖欠税单位的房产

　　C.对国有企业进行评估增值的房产

　　D.因国家建设需要而被政府征用的房产

　　【答案】CD

　　【解析】选项AB,缴纳土地增值税。

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