2012年注会考试《税法》辅导：第八章(6)

更新时间：2012-03-19 09:11:04 来源：|0

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　　第五节　应纳税额的计算$lesson$

　　一、增值额的确定――计税依据

　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额

　　纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

　　1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　2.提供扣除项目金额不实的;

　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的;

　　二、应纳税额计算

　　【例题4】2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%;销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为(　)(2005年)

　　A.2256.5万元　　　　B.2445.5万元　　　　C.3070.5万元　D.3080.5万元

　　【正确答案】B

　　【答案解析】

　　计算扣除金额=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(万元);

　　计算土地增值额=14000-7010=6990(万元);

　　计算增值率=6990÷7010×100%=99.7%，确定适用税率为40%、扣除系数5%;

　　应纳土地增值税=6990×40%-7010×5%=2445.5(万元)。

　　三、房地产开发企业土地增值税清算(新修订)

　　(一)土地增值税的清算单位

　　以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　(二)土地增值税清算的条件

应进行清算	主管税务机关可要求纳税人进行清算
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的	（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的	（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
（3）直接转让土地使用权的	（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的――应在办理注销登记前进行土地增值税清算
（3）直接转让土地使用权的	（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况