2005年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》参考答案

一、单项选择题

1．B　2．D　3．C　4．D　5．C　6．B　7．D　8．C　9．A 　10．A

11．B　12．A　13．A　14．B　15．B　16．B　17．C　18．C　19．B　20．B

21．D　22．A　23．D　24．A　25．C　26．C　27．C 28．B　29．B　30．C

31．D　32．A　33．C　34．D　35．A

二、多项选择题

1．CE　2．BCE　3．CDE　4．ACDE　5．AC　6．BCDE　7．BCE　8．ABD

9．CD　10．BCE　11．CE　12．ACD　13．ABDE　14．AE　15．ABE

三、判断题

1．×　2．×　3．×　4．×　5．×　6．×　7．√　8．× ．9．√

10．×　11．×　12．×　13．×　14．√　15．×

四、计算题

1．解答：

（1）项目建成后的价值：

写字楼开发完成后的价值：V_写=8000×3／(1+10％)³=18031.56万元

写字楼的销售税费=18031.56×6％=1081.89万元

商业部分开发完成后的价值：

（2）续建成本：

3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73万元

装修费为：2000×2/(1+10％)2.5=3152万元

（3）每半年还款额：

（4）贷款余额：

（5）转让价：

(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386万元

2．解答：

（1）土地价格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)³⁰)]/[1－1/(1+8％)⁴⁰]

=800×0.9006/0.9540=755.26万元

（2）建筑物物质折旧额计算：

1）门窗等损坏的修复费用=3万元；

2）装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元；

3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。

4）长寿命项目的折旧费=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63万元

（3）建筑物功能折旧额计算：

1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)³⁰]=9.05万元

2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元

（4）建筑物经济折旧额=7/10%×[1－1/(1+10%)³⁰]=65.99万元

（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元

（6）写字楼估价结果=755.26+1300×0.9－540.67=1384.59万元