2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(75)

更新时间：2012-02-17 10:10:44 来源：|0

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　　例5―9：$lesson$

　　(一)估价对象概况：

　　本估价对象是一个专用仓库;坐落在某城市建成区内;土地总面积2500┫，总建筑面积8500┫;土地权利性质为出让土地使用权;建筑物建成于1981年7月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。

　　(二)估价要求：

　　需要评估该专用仓库2001年7月30日的价值。

　　(三)估价过程：

　　1.选择估价方法。本估价对象为专用仓库，很少出现买卖，也无直接、稳定的经济收益，故拟选用成本法进行估价。

　　2.选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：

　　旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧

　　3.求取土地的重新取得价格或重新开发成本。由于该土地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开发成本很难，政府尚未确定公布基准地价，故拟通过如下2个途径求取该土地的重新取得价格或重新开发成本：(1)采用比较法，利用当地类似出让土地使用权的出让或转让价格来求取;(2)采用成本法，具体是利用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法来求取。

　　(1)采用比较法求取土地价格。调查选取了A、B、C三个可比实例并进行比较修正如下：

　　可比实例A：土地面积2300┫;成交日期2000年5月;成交价格 (土地单价)605

　　元/┫。

　　修正计算：