2014房地产估价师《案例与分析》复习指导(11)

更新时间：2013-10-17 10:12:41 来源：|0

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摘要 2014房地产估价师《案例与分析》

　　7.4.4 投资利息

　　投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列6个方面：

　　(1)应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值;②投资者购买待开发房地产应负担的税费;③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。

　　(2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，未知、需要求取的待开发房地产的价值是假设在估价时点一次付清，所以，其计息的起点是估价时点。有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间(如开发期或建造期)内连续发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算也可按半年、季、月来划分。

　　(3)计息的方式。有单利计息和复利计息两种。

　　(4)利率的高低。有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。

　　(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。

　　(6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率(又称有效利率)的概念。例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等。

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